คำบรรยายกฎหมายซื้อขายมาตรา 456 วันเสาร์ที่ 27 สิงหาคม 2559
ประเภทของข้อตกลงต่าง ๆ ในการซื้อขาย
1.สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2.สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
3.สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา
4.สัญญาจะซื้อจะขาย
5.คำมั่นจะซื้อหรือจะขาย
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
1.เหตุผลที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำตามแบบ
1.กฎหมายเห็นว่าทรัพย์ประเภทนี้เป็นสิ่งสำคัญแก่การดำรงชีวิตของบุคคล
จึงควรได้รับความคุ้มครองเป็นพิเศษ หากควบคุมไม่ดีอาจเกิดเรื่องยุงยากขึ้นได้ กฎหมายจึงได้กำหนดแบบในการซื้อขายไว้
หรือกำหนดให้ต้องปฏิบัติเป็นพิเศษยิ่งกว่าการพูดด้วยปากเปล่า
2. เพื่อต้องการให้เป็นหลักฐานแน่นอน กฎหมายจึงบังคับให้ไปเกี่ยวข้องกับพนักงานเจ้าหน้าที่
3.เพื่อต้องการให้เป็นเรื่องเปิดเผยที่บุคคลภายนอกทั่วไปควรรู้ว่า
ได้มีการทำนิติกรรมนั้น ๆ ขึ้น
4.ป้องกันการฉ้อฉล ข่มขู่
หรือการเอารัดเอาเปรียบโดยไม่เป็นธรรม เพราะการจดทะเบียนย่อมทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
5.
มุ่งหมายที่จะให้มีความแน่ชัดในข้อเท็จจริงว่าคู่กรณีได้ทำสัญญากันไว้จริง (คำพิพากษาฎีกาที่ 950/2517)
6.
กฎหมายเห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญ จำต้องบัญญัติแบบและวิธีการขึ้น
เพื่อให้รัดกุมเป็นผลดีแก่สังคม
7. เป็นบทบังคับให้คู่กรณีต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด
มิฉะนั้นสัญญาซื้อขายก็ไม่เป็นผล
8.เป็นวิธีเปิดเผยที่กฎหมายบังคับไว้
ในเรื่องการจดทะเบียนการได้มา
9.
กฎหมายเห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องจัดระเบียบการซื้อขายไว้
จึงได้กำหนดแบบสำหรับซื้อขายทรัพย์สินบางอย่างขึ้นเพื่อให้รัดกุมและยุ่งยากมากกว่าปกติ
10.เป็นการเปิดโอกาสให้คู่สัญญามีเวลาไตร่ตรองได้ตามสมควร
11.เป็นทรัพย์ที่มีราคาสูงและมีความสำคัญทางเศรษฐกิจ
ทำให้รัฐติดตามจัดเก็บภาษีได้ง่าย
2. มาตรา 455 เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์
3. มาตรา 456 การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
ถ้าในคำมั่นมิได้กำหนดเวลาไว้เพื่อการบอกกล่าวเช่นนั้นไซร้ ท่านว่าบุคคลผู้ให้คำมั่นจะกำหนดเวลาพอสมควร และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลากำหนดนั้นก็ได้ ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้าและไม่ตอบเป็นแน่นอนภายในกำหนดเวลานั้นไซร้ คำมั่นซึ่งได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไร้ผล
4.มาตรา 139 อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย
5.มาตรา
71* ให้เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขานั้น
6.มาตรา
72* ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง
สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน
หรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71 ดำเนินการจดทะเบียนให้
เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด
7.มาตรา
73 เมื่อปรากฏต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่านิติกรรมที่คู่กรณีนำมาขอจดทะเบียนนั้นเป็นโมฆะกรรม
พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องจดทะเบียนให้
หากนิติกรรมที่คู่กรณีนำมาขอจดทะเบียนนั้นปรากฏว่าเป็นโมฆียะกรรมให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในเมื่อคู่กรณีฝ่ายที่อาจเสียหายยืนยันให้จด
8.มาตรา
74 ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 71
ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณีและเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ
หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้ตามความจำเป็น
แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามควรแก่กร
กรณีถ้ามีกรณีเป็นที่ควรเชื่อได้ว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นจะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย
หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว
ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรี คำสั่งรัฐมนตรีเป็นที่สุด
9.มาตรา
75* การดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
ให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกข้อตกลงหรือทำสัญญาเกี่ยวกับการนั้น แล้วแต่กรณี
แล้วให้จดบันทึกสารสำคัญลงในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับสำนักงานที่ดินและฉบับเจ้าของที่ดินให้ตรงกันด้วย
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และสัญญาจะขายจะซื้อ
เมื่อเทียบกับสัญญาจะซื้อจะขายจะเห็นได้ชัด
เพราะสัญญาจะซื้อขายเป็นสัญญาที่ทำกันชั่วคราวเพื่อนำไปสู่สัญญาอีกสัญญาหนึ่งในภายหน้า
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดจึงเป็นสัญญาที่ทำกันเสร็จสิ้นแล้วไม่มีการนำไปสู่สัญญาอันที่
2 อีก ที่เรียกว่าเสร็จเด็ดขาดจึงเป็นการตกลงและทำทุกอย่างที่กฎหมายกำหนดว่าต้องทำเสร็จเด็ดขาดแล้วนั่นเอง
ถ้าจะยังหลงเหลืออยู่ก็เพียงแต่ภาระในการชำระหนี้ เช่น ชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์
การโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้เป็นเพียงผลของสัญญา
และเป็นหนี้ที่อย่างไรเสียก็ต้องมีการปฏิบัติ
สัญญานี้จะมีปัญหาเฉพาะสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น
แต่ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายซื้อขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ซึ่งมิใช่สังหาริมทรัพย์ประเภทที่ต้องทำตามแบบ
ก็คงจะไม่มีปัญหาเท่าใดนัก เพราะสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเสมอ
และมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันได้สำเร็จบริบูรณ์โดยไม่ต้องทำตามแบบใดอีก กล่าวคือ
เพียงแต่ตกลงกันว่าซื้อขายทรัพย์สินกัน “เสร็จเด็ดขาด” และกรรมสิทธิ์โอนไปทันที
เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงเรื่องเงื่อนไขเงื่อนเวลาเป็นประการอื่น
ตัวอย่าง 1
นายเอนกกับนายโกสินทำสัญญาเป็นหนังสือมีข้อความว่า “นายเอนกขายที่ดินมีโฉนดของตนหนึ่งแปลงในราคา 5,000,000 บาท พร้อมกับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ) ของตน อีกหนึ่งแปลงราคา 700,000 บาท ให้นายโกสินทร์ นายโกสินตกลงซื้อ นายเอนกส่งมอบที่ดินทั้งสองแปลงให้นายโกสินทร์แล้ว และนายโกสินทร์ชำระราคาค่าที่ดินทั้งสองแปลงเป็นเงิน 5,700,000 บาท ให้นายเอนกครบถ้วน ลงชื่อนายเอนกผู้ขาย นายโกสินทร์ผู้ซื้อ” ต่อมาอีก 3 ปี นายเอนกอยากได้ที่ดินทั้งสองแปลงคืนจากนายโกสินทร์เพราะที่ดินทั้งสองแปลงมีราคาสูงขึ้นมาก นายเอนกจึงมาเรียกที่ดินทั้งสองแปลงคืนจากนายโกสินทร์และขอให้นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดิน นายโกสินทร์ไม่ยอมคืนอ้างว่าเป็นที่ดินของตน ทั้งคู่ตกลงกันไม่ได้ นายเอนกยื่นฟ้องต่อศาลขอให้บังคับขับไล่นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลงดังนี้ ถ้าท่านเป็นศาลพิจารณาแล้วได้ข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้น ท่านจะมีคำพิพากษาให้ขับไล่นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลงหรือไม่ เพราะเหตุใด
ตัวอย่างที่ 2
นายดำและนายแดงได้ทำสัญญาเป็นหนังสือขายที่ดินของนายดำให้นายแดงในราคา 500,000 บาทโดยนายดำจะส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายแดงเมื่อนายแดงชำระราคาเรียบร้อย แต่เมื่อก่อนถึงกำหนดวันส่งมอบและชำระราคา นายขาวได้มาบอกนายดำว่าที่ดินแปลงนี้ทางจังหวัดกำลังจะย้ายสถานที่ราชการมาอยู่ใกล้ๆ และจะมีถนนตัดผ่านที่ดินจะมีราคาเพิ่มขึ้นมากยังไม่ควรขายตอนนี้เมื่อนายแดงได้ชำระราคาที่ดินทั้งหมดให้นายดำ นายดำก็รับ แต่กลับไม่ยอมส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายแดงเพราะเชื่อนายขาว นายแดงจะฟ้องร้องบังคับให้นายดำโอนส่งมอบที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด และสัญญาซื้อขายระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด
ข้อสังเกตสำหรับคำถามนี้
เมื่อเป็นสัญญาเสร็จเด็ดขาดแล้วแปลว่าตกลงกันได้ทุกอย่างแล้ว
ไม่ต้องไปทำสัญญาอันที่ 2 อีก ภาระในการชำระหนี้
เช่น ชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์
เนื่องจากสิ่งเหล่านี้เป็นเพียงผลของสัญญา
และเป็นหนี้ที่อย่างไรเสียก็ต้องมีการปฏิบัติ หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1700/2527)
ตัวอย่างที่ 3
นายดำไปเที่ยวทะเลเห็นที่ดินริมทะเลของนายแดงประกาศขาย นายดำจึงได้ติดต่อนายแดงเจรจาขอซื้อ นายแดงตกลงขายให้ในราคาสามล้านบาท เมื่อตกลงแล้วนายดำได้ชำระราคาล่วงหน้าให้นายแดงไว้ก่อนหนึ่งแสนบาท นายแดงก็ได้เขียนใบรับเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงนั้นให้นายดำไว้ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายทั้งคู่นัดกันอีกสองอาทิตย์ จะทำในวันที่ไปดำเนินการทางโอนจดทะเบียน เนื่องจากนายดำจะต้องรีบกลับกรุงเทพฯ ในเย็นวันนั้น
ต่อมาเมื่อถึงวันนัดทำสัญญาและโอนทะเบียนนายดำไปหานายแดงที่บ้านเพื่อจะรับนายแดงไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกันจะดำเนินการจดทะเบียนโอนให้เรียบร้อย แต่นายแดงกลับไม่ยอมโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายดำ ปฏิเสธว่าไม่เคยทำสัญญาขายที่ดินแปลงนี้กับนายดำแต่อย่างใด
นายดำจะฟ้องร้องบังคับให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่ เพราะเหตุใด และสัญญาซื้อขายระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาซื้อขายประเภทไหน
กรณีตามอุทาหรณ์ให้พิจารณาจากคำพิพากษาฎีกานี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
6503/2545 การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำเลยกระทำต่อกันเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะทำสัญญายิ่งกว่าชื่อของสัญญาที่ทำต่อกัน
ตัวอย่างที่
4นายมกราตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายกุมภาในราคา 1 ล้านบาท แต่นายกุมภาไม่มีเงินสดเป็นก้อน ทั้งคู่จึงตกลงกันว่านายมกราจะส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายกุมภา นายกุมภาชำระเงินก้อนแรก 5 แสนบาท ส่วนที่เหลือให้ผ่อนได้เดือนละหนึ่งแสนบาท เมื่อผ่อนครบเป็นเงิน 1 ล้านบาท นายมกราก็จะไปโอนทางทะเบียนให้ เมื่อนายกุมภาชำระครบ นายมกราไม่ยอมไปโอนทะเบียนให้ เพราะมีคนมาเสนอซื้อในราคา 2 ล้านบาท
นายกุมภาจะฟ้องให้นายมกราไปโอนทะเบียนบ้านและที่ดินให้แก่ตนตามสัญญาได้หรือไม่ และสัญญาที่นายมกราและนายกุมภาตกลงกันนั้นเป็นสัญญาประเภทใด จงอธิบาย
กรณีตามปัญหาดังกล่าวให้ใช้คำพิพากษาศาลฎีกาที่
3454/2533 เป็นแนวคำตอบ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3454/2533 จำเลยที่ 1
ได้ตกลงขายที่พิพาทให้โจทก์โดยชำระราคาที่ดินกันเรียบร้อยและจะไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ภายหลัง
ซึ่งเป็นลักษณะของสัญญาจะซื้อขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
เมื่อได้ชำระราคากันแล้วก็ย่อมมีผลบังคับได้โดยไม่จำต้องทำสัญญาเป็นหนังสือ
จำเลยที่ 2 ได้รู้เรื่องการจะซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1
แล้วก่อนที่จะจดทะเบียนซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยทั้งสอง อันเป็นการไม่สุจริต
ทำให้โจทก์เสียเปรียบ
โจทก์จึงขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองได้.
หมายเหตุ – การที่ตกลงกันด้วยว่า
จะไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ในภายหลัง
แสดงว่ายังต้องทำอะไรเพิ่มเติมต่อไปอีกแม้แต่ในเรื่องการทำตามแบบของกฎหมายก็ตาม จึงไม่ใช่สัญญาเสร็จเด็ดขาด
ตัวอย่างที่ 5นายเอนกกับนายโกสินทำสัญญาเป็นหนังสือมีข้อความว่า “นายเอนกขายที่ดินมีโฉนดของตนหนึ่งแปลงในราคา 5,000,000 บาท พร้อมกับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3 ) ของตน อีกหนึ่งแปลงราคา 700,000 บาท ให้นายโกสินทร์ นายโกสินตกลงซื้อ
นายเอนกส่งมอบที่ดินทั้งสองแปลงให้นายโกสินทร์แล้ว และนายโกสินทร์ชำระราคาค่าที่ดินทั้งสองแปลงเป็นเงิน 5,700,000 บาท ให้นายเอนกครบถ้วน ลงชื่อนายเอนกผู้ขาย นายโกสินทร์ผู้ซื้อ” ต่อมาอีก 3 ปี นายเอนกอยากได้ที่ดินทั้งสองแปลงคืนจากนายโกสินทร์เพราะที่ดินทั้งสองแปลงมีราคาสูงขึ้นมาก
นายเอนกจึงมาเรียกที่ดินทั้งสองแปลงคืนจากนายโกสินทร์และขอให้นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดิน นายโกสินทร์ไม่ยอมคืนอ้างว่าเป็นที่ดินของตน ทั้งคู่ตกลงกันไม่ได้ นายเอนกยื่นฟ้องต่อศาลขอให้บังคับขับไล่นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง
ดังนี้ ถ้าท่านเป็นศาลพิจารณาแล้วได้ข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้น ท่านจะมีคำพิพากษาให้ขับไล่นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลงหรือไม่ เพราะเหตุใด
กรณีคามคำถามดังกล่าวให้พิจารณาจากคำพิพากษาศาลฎีกาข้างล่างนี้...
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6503/2545 การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำเลยกระทำต่อกันเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะทำสัญญายิ่งกว่าชื่อของสัญญาที่ทำต่อกัน
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา
456 วรรคหนึ่ง แต่ยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในที่ดินให้แก่กัน
ซึ่งทำให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดิน
และเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว
โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์ทำหนังสือสัญญากันเองทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วแต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท
ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดเมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ
จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้
คำพิพากษาฎีกาที่ 1212/2536 ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยให้ เห็นว่า
ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า
การที่นางบู่ได้มอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ซื้อแล้ว
จึงเป็นการโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ซื้อโดยชอบด้วยกฎหมาย
ไม่จำต้องทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1235/2481 ถึงแม้เรื่องนี้โจทก์จะไม่ได้ชำระราคาที่ดินทั้งหมด
สัญญานี้ก็ยังเป็นสัญญาซื้อขายเพราะจะถือว่าเมื่อผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระราคาสัญญานั้นเป็นแต่เพียงสัญญาจะซื้อขาย
ก็คงจะไม่มีการซื้อเชื่อกัน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์
ทำหนังสือสัญญากันเอง ทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา
และขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด
เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ
จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์
โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1700/2527 วินิจฉัยว่า
ปัญหาว่าจำเลยชำระราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องให้แก่โจทก์แล้วหรือไม่
เห็นว่าหนังสือสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 67400 ตามเอกสารหมาย จ.3
หรือ ล.1 ระบุว่า
ผู้ขายยอมขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อพร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกสองชั้นเลขที่ 14
เป็นราคาเงิน 700,000 บาท ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เสร็จแล้ว
แสดงว่าโจทก์ยอมรับว่าจำเลยได้ชำระเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้โจทก์แล้วในวันทำสัญญา
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา
456 การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าในวันทำหนังสือสัญญาขายที่ดินดังกล่าว
โจทก์ยังไม่ได้รับชำระเงินค่าที่ดินเพราะจำเลยไม่มีเงิน
จำเลยได้ตกลงกับนายสินเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอันแท้จริงว่าจะนำมาชำระให้นายสินที่สำนักงานบริษัทของนายสินภายใน
7 วันนั้น
เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่พิพาท
เป็นการต้องห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94
ดังนั้น จึงต้องฟังตามหนังสือสัญญาขายที่ดินว่า
โจทก์ได้รับชำระราคาที่ดินที่ขายพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยเป็นเงิน 700,000
บาท ตามที่ปรากฏในหนังสือสัญญาหมาย จ.3 แล้ว
ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยยังไม่ชำระราคาที่พิพาทสัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์โจทก์ย่อมนำสืบถึงความไม่สมบูรณ์ของสัญญาได้นั้น
เห็นว่าเมื่อโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วการซื้อขายย่อมเสร็จเด็ดขาดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อในทันทีเมื่อได้ทำสัญญากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 458 การชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของสัญญาเท่านั้น
หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่
ที่ศาลล่างทั้งสองไม่รับฟังพยานบุคคลที่โจทก์นำสืบ พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์เป็นการชอบแล้ว
ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3601/2538 สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อขายกันได้โอนไปยังจำเลยแล้ว
แต่หากจำเลยยังชำระราคาที่ดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วน ก็เป็นเรื่องที่จำเลย ไม่ชำระหนี้
โจทก์มีสิทธิกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ยังค้างชำระให้โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลานั้นได้
และถ้าจำเลยยังไม่ชำระ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายแก่จำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 387 และเมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว
โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินคืนจากจำเลยตามมาตรา 391
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 525/2497 คดีนี้
โจทก์ฟ้องจำเลย ให้การรับกันว่าเมื่อวันที่ ๒๙ มกราคม ๒๔๙๔ โจทก์จำเลยตกลงกันทำสัญญาซื้อขายเรือนกัน
แล้วจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเรือนนั้นอยู่ต่อไป
โจทก์อ้างว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเรือน
ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยไปทำหนังสือและจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ส่วนจำเลยต่อสู้ว่า เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
จึงเป็นโมฆะ คู่ความตกลงกันขอให้ศาลวินิจฉัยว่า
สัญญาซื้อขายที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีผลบังคับ จำเลยยอมให้บังคับคดีตามฟ้อง
ถ้าไม่มีผลให้ศาลยกฟ้อง ส่วนค่าเช่านั้นเป็นตามจำเลยต่อสู้ คู่ความไม่สืบพยาน ศาลชั้นต้นเห็นว่าสัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนย่อมเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ไม่ตกเป็นของโจทก์
แต่สัญญายังมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา ๑๓๖
จำเลยผูกพันในอันจะต้องไปทำหนังสือและจดทะเบียนโอนให้โจทก์พิพากษาให้โจทก์ชนะคดี
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง
โดยพิพากษาว่า เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะมีการรับชำระราคาทั้งหมด
และมีการส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายแก่กัน โดยที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
เมื่อมิได้มีการจดทะเบียน นิติกรรมจึงเป็นโมฆะ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด
เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ เมื่อท้องสำนวนไม่มีเหตุให้สันนิษฐานว่าโจทก์จำเลยยังมีเจตน์จำนงว่าถ้าสัญญาซื้อขายนี้ไม่สมบูรณ์
ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เข้าแบบเป็นนิติกรรมอย่างอื่น จึงพิพากษายืน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์
ทำหนังสือสัญญากันเอง
ทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา
และขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด
เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ
จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์
โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้
ข้อสังเกต จากคำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ คือ
แม้โจทก์จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและไม่มีทางจะได้กรรมสิทธิ์เลย
เพราะสัญญาซื้อขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายจึงเป็นโมฆะตามมาตรา
456 แต่สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยก็เป็นสัญญาเสร็จเด็ดขาดนั่นเอง หากแต่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่เป็นโมฆะ
บังคับกันแก่กันมิได้ ข้อนี้ถ้าถือว่าสัญญาซื้อขายเป็น
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วเด็ดขาด
ก็จะมีปัญหาว่าสัญญาซื้อขายดังกล่าวข้างต้นเป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด
เพราะจะจัดเป็นประเภทสัญญาจะซื้อขายก็มิได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2403/2530 สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย
ทั้งไม่ได้ระบุว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
แต่มีข้อความชัดว่าให้เรียก ค. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ว่าผู้ขาย
เรียกโจทก์ว่าผู้ซื้อ กับมีข้อความด้วยว่าผู้ขายได้ขายนาพิพาทให้ผู้ซื้อและยอมมอบนาให้ผู้ซื้อเสร็จตั้งแต่วันทำสัญญา
แสดงว่าโจทก์กับ ค. มีเจตนาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ ข้อตกลงแบ่งชำระราคาเป็นงวด
ๆ ไม่ใช่เงื่อนไขแห่งสัญญา
จำเลยทั้งหกรับโอนที่นาพิพาทมาร่วมกัน
ความรับผิดที่ต้องชำระเงินให้แก่โจทก์เป็นการชำระหนี้อันไม่อาจจะแบ่งแยกกันได้
แม้จำเลยบางรายจะไม่ได้อุทธรณ์ฎีกา ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้มีผลไปถึงจำเลยนั้น ๆ
ได้.
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 950/2525
การซื้อขายที่ดินต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีว่า
ตั้งใจจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กันในภายหลังหรือไม่
หากไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสัญญาตกเป็นโมฆะ
หากมีเจตนาดังกล่าว ก็เป็นสัญญาจะซื้อขาย การชำระราคาและส่งมอบที่ดินให้แก่กัน
ก็ถือเป็นการชำระหนี้บางส่วนซึ่งจะบังคับตามสัญญาซื้อขายได้
เมื่อโจทก์จำเลยมีเจตนาชัดแจ้งที่จะไม่นำการซื้อขายที่ดินพิพาทไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลังอีก
แต่โจทก์จะโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่บุคคลอื่นต่อไปโดยอาศัยใบมอบอำนาจของจำเลยจึงเป็นการซื้อขายเด็ดขาด
เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ก็เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456
ตัวอย่างที่ 6
ในคดีแพ่งเรื่องหนึ่ง โจทก์ฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์ ฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย จำเลยได้รับสำเนาฟ้องแล้ว จำเลยให้การต่อสู้คดีว่า จำเลยกับโจทก์ทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาด หาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่ และสัญญาก็ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินย่อมตกเป็นโมฆะ ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์ ต่อมาศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วได้ข้อเท็จจริงว่า จำเลยได้ขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์ในราคา 5 ล้านบาท โดยจำเลยยอมเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอน ทั้งจำเลยได้รับเงินราคาค่าบ้านพร้อมที่ดินจากโจทก์ไว้ก่อน 500,000 บาท หลังจากนั้น จำเลยนำเงิน 500,000 บาทมาขอคืนให้โจทก์ และไม่ขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมรับและขอให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์อ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะ ศาลชั้นต้นจึงมีคำพิพากษาให้จำเลยเป็นฝ่ายแพ้คดี ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนบ้านพร้อมที่ดินที่พิพาทให้โจทก์ฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา ให้โจทก์ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
ดังนี้ ให้นักศึกษาวินิจฉัยว่า คำพิพากษาของศาลชั้นต้นชอบด้วยกฎหมายซื้อขายหรือไม่ เพราะเหตุใด
กรณีตามปัญหาดังกล่าวให้เทียบเคียงกับคำพิพากษาข้างล่างนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 525/2497
คดีนี้ โจทก์ฟ้องจำเลย ให้การรับกันว่าเมื่อวันที่
๒๙ มกราคม ๒๔๙๔ โจทก์จำเลยตกลงกันทำสัญญาซื้อขายเรือนกัน แล้วจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเรือนนั้นอยู่ต่อไป
โจทก์อ้างว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเรือน
ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยไปทำหนังสือและจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
ส่วนจำเลยต่อสู้ว่า เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด
เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะ
คู่ความตกลงกันขอให้ศาลวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีผลบังคับ
จำเลยยอมให้บังคับคดีตามฟ้อง ถ้าไม่มีผลให้ศาลยกฟ้อง
ส่วนค่าเช่านั้นเป็นตามจำเลยต่อสู้ คู่ความไม่สืบพยาน ศาลชั้นต้นเห็นว่าสัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนย่อมเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ไม่ตกเป็นของโจทก์
แต่สัญญายังมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา ๑๓๖
จำเลยผูกพันในอันจะต้องไปทำหนังสือและจดทะเบียนโอนให้โจทก์พิพากษาให้โจทก์ชนะคดี
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โดยพิพากษาว่า
เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะมีการรับชำระราคาทั้งหมด
และมีการส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายแก่กัน โดยที่เป็นอสังหาริมทรัพย์
เมื่อมิได้มีการจดทะเบียน นิติกรรมจึงเป็นโมฆะ
โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด
เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ เมื่อท้องสำนวนไม่มีเหตุให้สันนิษฐานว่าโจทก์จำเลยยังมีเจตน์จำนงว่าถ้าสัญญาซื้อขายนี้ไม่สมบูรณ์
ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เข้าแบบเป็นนิติกรรมอย่างอื่น จึงพิพากษายืน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์
ทำหนังสือสัญญากันเอง ทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา
และขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด
เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ
จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์
โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้