ค้นหาบล็อกนี้

วันศุกร์ที่ 26 สิงหาคม พ.ศ. 2559



คำบรรยายกฎหมายซื้อขายมาตรา 456 วันเสาร์ที่ 27 สิงหาคม 2559


ประเภทของข้อตกลงต่าง ๆ ในการซื้อขาย
1.สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2.สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
3.สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา
4.สัญญาจะซื้อจะขาย
5.คำมั่นจะซื้อหรือจะขาย

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
1.เหตุผลที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำตามแบบ
        1.กฎหมายเห็นว่าทรัพย์ประเภทนี้เป็นสิ่งสำคัญแก่การดำรงชีวิตของบุคคล จึงควรได้รับความคุ้มครองเป็นพิเศษ หากควบคุมไม่ดีอาจเกิดเรื่องยุงยากขึ้นได้ กฎหมายจึงได้กำหนดแบบในการซื้อขายไว้ หรือกำหนดให้ต้องปฏิบัติเป็นพิเศษยิ่งกว่าการพูดด้วยปากเปล่า
     2. เพื่อต้องการให้เป็นหลักฐานแน่นอน กฎหมายจึงบังคับให้ไปเกี่ยวข้องกับพนักงานเจ้าหน้าที่
     3.เพื่อต้องการให้เป็นเรื่องเปิดเผยที่บุคคลภายนอกทั่วไปควรรู้ว่า ได้มีการทำนิติกรรมนั้น ๆ ขึ้น
     4.ป้องกันการฉ้อฉล ข่มขู่ หรือการเอารัดเอาเปรียบโดยไม่เป็นธรรม เพราะการจดทะเบียนย่อมทำต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
     5. มุ่งหมายที่จะให้มีความแน่ชัดในข้อเท็จจริงว่าคู่กรณีได้ทำสัญญากันไว้จริง (คำพิพากษาฎีกาที่ 950/2517)
     6. กฎหมายเห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญ จำต้องบัญญัติแบบและวิธีการขึ้น เพื่อให้รัดกุมเป็นผลดีแก่สังคม
     7. เป็นบทบังคับให้คู่กรณีต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด มิฉะนั้นสัญญาซื้อขายก็ไม่เป็นผล
     8.เป็นวิธีเปิดเผยที่กฎหมายบังคับไว้ ในเรื่องการจดทะเบียนการได้มา
     9. กฎหมายเห็นว่าเป็นเรื่องสำคัญที่ต้องจัดระเบียบการซื้อขายไว้ จึงได้กำหนดแบบสำหรับซื้อขายทรัพย์สินบางอย่างขึ้นเพื่อให้รัดกุมและยุ่งยากมากกว่าปกติ
     10.เป็นการเปิดโอกาสให้คู่สัญญามีเวลาไตร่ตรองได้ตามสมควร
     11.เป็นทรัพย์ที่มีราคาสูงและมีความสำคัญทางเศรษฐกิจ ทำให้รัฐติดตามจัดเก็บภาษีได้ง่าย

2. มาตรา 455  เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์

3. มาตรา 456  การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่าเป็นโมฆะ วิธีนี้ให้ใช้ถึงซื้อขายเรือกำปั่นหรือเรือมีระวางตั้งแต่หกตันขึ้นไป เรือกลไฟหรือเรือยนต์มีระวางตั้งแต่ห้าตันขึ้นไป ทั้งซื้อขายแพและสัตว์พาหนะด้วย
       ถ้าในคำมั่นมิได้กำหนดเวลาไว้เพื่อการบอกกล่าวเช่นนั้นไซร้ ท่านว่าบุคคลผู้ให้คำมั่นจะกำหนดเวลาพอสมควร และบอกกล่าวไปยังคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งให้ตอบมาเป็นแน่นอนภายในเวลากำหนดนั้นก็ได้ ว่าจะทำการซื้อขายให้สำเร็จตลอดไปหรือไม่ ถ้าและไม่ตอบเป็นแน่นอนภายในกำหนดเวลานั้นไซร้ คำมั่นซึ่งได้ให้ไว้ก่อนนั้นก็เป็นอันไร้ผล

          
4.มาตรา 139  อสังหาริมทรัพย์ หมายความว่า ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินมีลักษณะเป็นการถาวรหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้น และหมายความรวมถึงทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับที่ดิน หรือทรัพย์อันติดอยู่กับที่ดินหรือประกอบเป็นอันเดียวกับที่ดินนั้นด้วย

5.มาตรา  71* ให้เจ้าพนักงานที่ดิน เป็นพนักงานเจ้าหน้าที่จดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในเขตท้องที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขานั้น

6.มาตรา  72* ผู้ใดประสงค์จะจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ให้คู่กรณีนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา  71
     การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมตามวรรคหนึ่ง สำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน ใบไต่สวน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ คู่กรณีอาจยื่นคำขอต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดิน หรือสำนักงานที่ดินแห่งใดแห่งหนึ่ง เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา  71 ดำเนินการจดทะเบียนให้ เว้นแต่การจดทะเบียนที่ต้องมีการประกาศหรือต้องมีการรังวัด

7.มาตรา  73 เมื่อปรากฏต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่านิติกรรมที่คู่กรณีนำมาขอจดทะเบียนนั้นเป็นโมฆะกรรม พนักงานเจ้าหน้าที่ไม่ต้องจดทะเบียนให้
หากนิติกรรมที่คู่กรณีนำมาขอจดทะเบียนนั้นปรากฏว่าเป็นโมฆียะกรรมให้พนักงานเจ้าหน้าที่รับจดทะเบียนในเมื่อคู่กรณีฝ่ายที่อาจเสียหายยืนยันให้จด

8.มาตรา  74 ในการดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา  71 ให้พนักงานเจ้าหน้าที่มีอำนาจสอบสวนคู่กรณีและเรียกบุคคลที่เกี่ยวข้องมาให้ถ้อยคำ หรือส่งเอกสารหลักฐานที่เกี่ยวข้องได้ตามความจำเป็น แล้วให้พนักงานเจ้าหน้าที่ดำเนินการไปตามควรแก่กร
       กรณีถ้ามีกรณีเป็นที่ควรเชื่อได้ว่า การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมนั้นจะเป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมาย หรือเป็นที่ควรเชื่อได้ว่าบุคคลใดจะซื้อที่ดินเพื่อประโยชน์แก่คนต่างด้าว ให้ขอคำสั่งต่อรัฐมนตรี คำสั่งรัฐมนตรีเป็นที่สุด

9.มาตรา  75* การดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ให้เจ้าพนักงานที่ดินบันทึกข้อตกลงหรือทำสัญญาเกี่ยวกับการนั้น แล้วแต่กรณี แล้วให้จดบันทึกสารสำคัญลงในโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ฉบับสำนักงานที่ดินและฉบับเจ้าของที่ดินให้ตรงกันด้วย
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และสัญญาจะขายจะซื้อ
         เมื่อเทียบกับสัญญาจะซื้อจะขายจะเห็นได้ชัด เพราะสัญญาจะซื้อขายเป็นสัญญาที่ทำกันชั่วคราวเพื่อนำไปสู่สัญญาอีกสัญญาหนึ่งในภายหน้า สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดจึงเป็นสัญญาที่ทำกันเสร็จสิ้นแล้วไม่มีการนำไปสู่สัญญาอันที่ 2 อีก ที่เรียกว่าเสร็จเด็ดขาดจึงเป็นการตกลงและทำทุกอย่างที่กฎหมายกำหนดว่าต้องทำเสร็จเด็ดขาดแล้วนั่นเอง ถ้าจะยังหลงเหลืออยู่ก็เพียงแต่ภาระในการชำระหนี้ เช่น ชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้เป็นเพียงผลของสัญญา และเป็นหนี้ที่อย่างไรเสียก็ต้องมีการปฏิบัติ
          สัญญานี้จะมีปัญหาเฉพาะสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ถ้าเป็นสัญญาซื้อขายซื้อขายสังหาริมทรัพย์ทั่วไป ซึ่งมิใช่สังหาริมทรัพย์ประเภทที่ต้องทำตามแบบ ก็คงจะไม่มีปัญหาเท่าใดนัก เพราะสัญญาซื้อขายสังหาริมทรัพย์เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดเสมอ และมีการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันได้สำเร็จบริบูรณ์โดยไม่ต้องทำตามแบบใดอีก กล่าวคือ เพียงแต่ตกลงกันว่าซื้อขายทรัพย์สินกัน “เสร็จเด็ดขาด”  และกรรมสิทธิ์โอนไปทันที เว้นแต่คู่สัญญาจะตกลงเรื่องเงื่อนไขเงื่อนเวลาเป็นประการอื่น

ตัวอย่าง 1
       นายเอนกกับนายโกสินทำสัญญาเป็นหนังสือมีข้อความว่า  นายเอนกขายที่ดินมีโฉนดของตนหนึ่งแปลงในราคา  5,000,000  บาท  พร้อมกับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์  (น.ส. 3 )  ของตน  อีกหนึ่งแปลงราคา  700,000  บาท  ให้นายโกสินทร์  นายโกสินตกลงซื้อ  นายเอนกส่งมอบที่ดินทั้งสองแปลงให้นายโกสินทร์แล้ว  และนายโกสินทร์ชำระราคาค่าที่ดินทั้งสองแปลงเป็นเงิน  5,700,000  บาท  ให้นายเอนกครบถ้วน  ลงชื่อนายเอนกผู้ขาย  นายโกสินทร์ผู้ซื้อ  ต่อมาอีก  3  ปี  นายเอนกอยากได้ที่ดินทั้งสองแปลงคืนจากนายโกสินทร์เพราะที่ดินทั้งสองแปลงมีราคาสูงขึ้นมาก  นายเอนกจึงมาเรียกที่ดินทั้งสองแปลงคืนจากนายโกสินทร์และขอให้นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดิน  นายโกสินทร์ไม่ยอมคืนอ้างว่าเป็นที่ดินของตน  ทั้งคู่ตกลงกันไม่ได้  นายเอนกยื่นฟ้องต่อศาลขอให้บังคับขับไล่นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง
ดังนี้  ถ้าท่านเป็นศาลพิจารณาแล้วได้ข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้น  ท่านจะมีคำพิพากษาให้ขับไล่นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลงหรือไม่  เพราะเหตุใด

ตัวอย่างที่ 2
นายดำและนายแดงได้ทำสัญญาเป็นหนังสือขายที่ดินของนายดำให้นายแดงในราคา  500,000  บาทโดยนายดำจะส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายแดงเมื่อนายแดงชำระราคาเรียบร้อย  
แต่เมื่อก่อนถึงกำหนดวันส่งมอบและชำระราคา  นายขาวได้มาบอกนายดำว่าที่ดินแปลงนี้ทางจังหวัดกำลังจะย้ายสถานที่ราชการมาอยู่ใกล้ๆ  และจะมีถนนตัดผ่านที่ดินจะมีราคาเพิ่มขึ้นมากยังไม่ควรขายตอนนี้เมื่อนายแดงได้ชำระราคาที่ดินทั้งหมดให้นายดำ  นายดำก็รับ แต่กลับไม่ยอมส่งมอบที่ดินแปลงนี้ให้นายแดงเพราะเชื่อนายขาว  นายแดงจะฟ้องร้องบังคับให้นายดำโอนส่งมอบที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่  เพราะเหตุใด  และสัญญาซื้อขายระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด
ข้อสังเกตสำหรับคำถามนี้ เมื่อเป็นสัญญาเสร็จเด็ดขาดแล้วแปลว่าตกลงกันได้ทุกอย่างแล้ว ไม่ต้องไปทำสัญญาอันที่ 2 อีก  ภาระในการชำระหนี้ เช่น ชำระราคาหรือส่งมอบทรัพย์ การโอนกรรมสิทธิ์ เนื่องจากสิ่งเหล่านี้เป็นเพียงผลของสัญญา และเป็นหนี้ที่อย่างไรเสียก็ต้องมีการปฏิบัติ หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่ (คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1700/2527)
ตัวอย่างที่ 3
นายดำไปเที่ยวทะเลเห็นที่ดินริมทะเลของนายแดงประกาศขาย  นายดำจึงได้ติดต่อนายแดงเจรจาขอซื้อ  นายแดงตกลงขายให้ในราคาสามล้านบาท  เมื่อตกลงแล้วนายดำได้ชำระราคาล่วงหน้าให้นายแดงไว้ก่อนหนึ่งแสนบาท  
นายแดงก็ได้เขียนใบรับเงินค่าซื้อขายที่ดินแปลงนั้นให้นายดำไว้ส่วนหนังสือสัญญาซื้อขายทั้งคู่นัดกันอีกสองอาทิตย์  จะทำในวันที่ไปดำเนินการทางโอนจดทะเบียน  เนื่องจากนายดำจะต้องรีบกลับกรุงเทพฯ  ในเย็นวันนั้น  
ต่อมาเมื่อถึงวันนัดทำสัญญาและโอนทะเบียนนายดำไปหานายแดงที่บ้านเพื่อจะรับนายแดงไปที่สำนักงานที่ดินด้วยกันจะดำเนินการจดทะเบียนโอนให้เรียบร้อย  แต่นายแดงกลับไม่ยอมโอนที่ดินแปลงนี้ให้นายดำ  ปฏิเสธว่าไม่เคยทำสัญญาขายที่ดินแปลงนี้กับนายดำแต่อย่างใด  
นายดำจะฟ้องร้องบังคับให้นายแดงไปจดทะเบียนโอนขายที่ดินแปลงนี้ได้หรือไม่  เพราะเหตุใด  และสัญญาซื้อขายระหว่างนายดำและนายแดงเป็นสัญญาซื้อขายประเภทไหน
กรณีตามอุทาหรณ์ให้พิจารณาจากคำพิพากษาฎีกานี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6503/2545 การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำเลยกระทำต่อกันเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะทำสัญญายิ่งกว่าชื่อของสัญญาที่ทำต่อกัน
ตัวอย่างที่ 4
นายมกราตกลงขายบ้านและที่ดินให้นายกุมภาในราคา  1  ล้านบาท  แต่นายกุมภาไม่มีเงินสดเป็นก้อน  ทั้งคู่จึงตกลงกันว่านายมกราจะส่งมอบบ้านและที่ดินให้นายกุมภา  นายกุมภาชำระเงินก้อนแรก  5  แสนบาท  ส่วนที่เหลือให้ผ่อนได้เดือนละหนึ่งแสนบาท  เมื่อผ่อนครบเป็นเงิน  1  ล้านบาท  นายมกราก็จะไปโอนทางทะเบียนให้  เมื่อนายกุมภาชำระครบ  นายมกราไม่ยอมไปโอนทะเบียนให้  เพราะมีคนมาเสนอซื้อในราคา  2  ล้านบาท  
นายกุมภาจะฟ้องให้นายมกราไปโอนทะเบียนบ้านและที่ดินให้แก่ตนตามสัญญาได้หรือไม่  และสัญญาที่นายมกราและนายกุมภาตกลงกันนั้นเป็นสัญญาประเภทใด  จงอธิบาย
กรณีตามปัญหาดังกล่าวให้ใช้คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3454/2533 เป็นแนวคำตอบ
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3454/2533 จำเลยที่ 1 ได้ตกลงขายที่พิพาทให้โจทก์โดยชำระราคาที่ดินกันเรียบร้อยและจะไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ภายหลัง ซึ่งเป็นลักษณะของสัญญาจะซื้อขาย ไม่ใช่สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อได้ชำระราคากันแล้วก็ย่อมมีผลบังคับได้โดยไม่จำต้องทำสัญญาเป็นหนังสือ จำเลยที่ 2 ได้รู้เรื่องการจะซื้อขายที่พิพาทระหว่างโจทก์กับจำเลยที่ 1 แล้วก่อนที่จะจดทะเบียนซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยทั้งสอง อันเป็นการไม่สุจริต ทำให้โจทก์เสียเปรียบ โจทก์จึงขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่พิพาทระหว่างจำเลยทั้งสองได้.
หมายเหตุ – การที่ตกลงกันด้วยว่า จะไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์ในภายหลัง แสดงว่ายังต้องทำอะไรเพิ่มเติมต่อไปอีกแม้แต่ในเรื่องการทำตามแบบของกฎหมายก็ตาม  จึงไม่ใช่สัญญาเสร็จเด็ดขาด
ตัวอย่างที่ 5
นายเอนกกับนายโกสินทำสัญญาเป็นหนังสือมีข้อความว่า  นายเอนกขายที่ดินมีโฉนดของตนหนึ่งแปลงในราคา  5,000,000 บาท  พร้อมกับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์  (น.ส. 3 )  ของตน  อีกหนึ่งแปลงราคา  700,000  บาท  ให้นายโกสินทร์  นายโกสินตกลงซื้อ  
นายเอนกส่งมอบที่ดินทั้งสองแปลงให้นายโกสินทร์แล้ว  และนายโกสินทร์ชำระราคาค่าที่ดินทั้งสองแปลงเป็นเงิน  5,700,000  บาท  ให้นายเอนกครบถ้วน  ลงชื่อนายเอนกผู้ขาย  นายโกสินทร์ผู้ซื้อ”  ต่อมาอีก  3  ปี  นายเอนกอยากได้ที่ดินทั้งสองแปลงคืนจากนายโกสินทร์เพราะที่ดินทั้งสองแปลงมีราคาสูงขึ้นมาก  
นายเอนกจึงมาเรียกที่ดินทั้งสองแปลงคืนจากนายโกสินทร์และขอให้นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดิน  นายโกสินทร์ไม่ยอมคืนอ้างว่าเป็นที่ดินของตน  ทั้งคู่ตกลงกันไม่ได้  นายเอนกยื่นฟ้องต่อศาลขอให้บังคับขับไล่นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลง
ดังนี้  ถ้าท่านเป็นศาลพิจารณาแล้วได้ข้อเท็จจริงดังกล่าวข้างต้น  ท่านจะมีคำพิพากษาให้ขับไล่นายโกสินทร์ออกไปจากที่ดินทั้งสองแปลงหรือไม่  เพราะเหตุใด

กรณีคามคำถามดังกล่าวให้พิจารณาจากคำพิพากษาศาลฎีกาข้างล่างนี้...
      คำพิพากษาศาลฎีกาที่  6503/2545 การวินิจฉัยว่าสัญญาที่โจทก์และจำเลยกระทำต่อกันเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดหรือเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ต้องพิจารณาถึงข้อความในสัญญาประกอบกับเจตนาของโจทก์และจำเลยในขณะทำสัญญายิ่งกว่าชื่อของสัญญาที่ทำต่อกัน
หนังสือสัญญาจะซื้อจะขายกรรมสิทธิ์ที่ดินตามหนังสือรับรองการทำประโยชน์ดังกล่าวจึงมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมตกเป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 วรรคหนึ่ง แต่ยังคงสมบูรณ์ในฐานะที่เป็นสัญญาซื้อขายโดยโอนการครอบครองในที่ดินให้แก่กัน ซึ่งทำให้โจทก์ได้ไปซึ่งสิทธิครอบครองในที่ดิน และเมื่อสัญญาดังกล่าวไม่มีลักษณะเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว โจทก์ย่อมไม่มีสิทธิบังคับให้จำเลยจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินแก่โจทก์ได้
      คำพิพากษาฎีกาที่ 394/2508  จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์ทำหนังสือสัญญากันเองทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้วแต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญาและขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาดเมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้
      คำพิพากษาฎีกาที่ 1212/2536 ศาลฎีกาเห็นสมควรวินิจฉัยให้ เห็นว่า ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินมือเปล่า การที่นางบู่ได้มอบการครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ซื้อแล้ว จึงเป็นการโอนสิทธิครอบครองที่ดินพิพาทให้แก่ผู้ซื้อโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่จำต้องทำสัญญาซื้อขายเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1235/2481 ถึงแม้เรื่องนี้โจทก์จะไม่ได้ชำระราคาที่ดินทั้งหมด สัญญานี้ก็ยังเป็นสัญญาซื้อขายเพราะจะถือว่าเมื่อผู้ซื้อยังไม่ได้ชำระราคาสัญญานั้นเป็นแต่เพียงสัญญาจะซื้อขาย ก็คงจะไม่มีการซื้อเชื่อกัน
           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์ ทำหนังสือสัญญากันเอง ทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา และขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์ โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้
          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1700/2527 วินิจฉัยว่า ปัญหาว่าจำเลยชำระราคาที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามฟ้องให้แก่โจทก์แล้วหรือไม่ เห็นว่าหนังสือสัญญาขายที่ดินโฉนดเลขที่ 67400 ตามเอกสารหมาย จ.3 หรือ ล.1 ระบุว่า ผู้ขายยอมขายที่ดินแปลงดังกล่าวให้แก่ผู้ซื้อพร้อมสิ่งปลูกสร้างตึกสองชั้นเลขที่ 14 เป็นราคาเงิน 700,000 บาท ผู้ซื้อได้ชำระและผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดินรายนี้เสร็จแล้ว แสดงว่าโจทก์ยอมรับว่าจำเลยได้ชำระเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้โจทก์แล้วในวันทำสัญญา การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456 การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่าในวันทำหนังสือสัญญาขายที่ดินดังกล่าว โจทก์ยังไม่ได้รับชำระเงินค่าที่ดินเพราะจำเลยไม่มีเงิน จำเลยได้ตกลงกับนายสินเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอันแท้จริงว่าจะนำมาชำระให้นายสินที่สำนักงานบริษัทของนายสินภายใน 7 วันนั้น เป็นการนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่พิพาท เป็นการต้องห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง มาตรา 94 ดังนั้น จึงต้องฟังตามหนังสือสัญญาขายที่ดินว่า โจทก์ได้รับชำระราคาที่ดินที่ขายพร้อมสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยเป็นเงิน 700,000 บาท ตามที่ปรากฏในหนังสือสัญญาหมาย จ.3 แล้ว
          ที่โจทก์ฎีกาว่าจำเลยยังไม่ชำระราคาที่พิพาทสัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์โจทก์ย่อมนำสืบถึงความไม่สมบูรณ์ของสัญญาได้นั้น เห็นว่าเมื่อโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วการซื้อขายย่อมเสร็จเด็ดขาดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อในทันทีเมื่อได้ทำสัญญากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 458 การชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของสัญญาเท่านั้น หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่ ที่ศาลล่างทั้งสองไม่รับฟังพยานบุคคลที่โจทก์นำสืบ พิพากษาให้ยกฟ้องโจทก์เป็นการชอบแล้ว ฎีกาของโจทก์ฟังไม่ขึ้น
         คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3601/2538  สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อขายกันได้โอนไปยังจำเลยแล้ว แต่หากจำเลยยังชำระราคาที่ดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วน ก็เป็นเรื่องที่จำเลย ไม่ชำระหนี้ โจทก์มีสิทธิกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ยังค้างชำระให้โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลานั้นได้ และถ้าจำเลยยังไม่ชำระ โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายแก่จำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 387 และเมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินคืนจากจำเลยตามมาตรา 391

          คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 525/2497  คดีนี้ โจทก์ฟ้องจำเลย ให้การรับกันว่าเมื่อวันที่ ๒๙ มกราคม ๒๔๙๔ โจทก์จำเลยตกลงกันทำสัญญาซื้อขายเรือนกัน แล้วจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเรือนนั้นอยู่ต่อไป โจทก์อ้างว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเรือน ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยไปทำหนังสือและจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยต่อสู้ว่า เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะ คู่ความตกลงกันขอให้ศาลวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีผลบังคับ จำเลยยอมให้บังคับคดีตามฟ้อง ถ้าไม่มีผลให้ศาลยกฟ้อง ส่วนค่าเช่านั้นเป็นตามจำเลยต่อสู้ คู่ความไม่สืบพยาน ศาลชั้นต้นเห็นว่าสัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนย่อมเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ไม่ตกเป็นของโจทก์ แต่สัญญายังมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา ๑๓๖ จำเลยผูกพันในอันจะต้องไปทำหนังสือและจดทะเบียนโอนให้โจทก์พิพากษาให้โจทก์ชนะคดี
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โดยพิพากษาว่า เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะมีการรับชำระราคาทั้งหมด และมีการส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายแก่กัน โดยที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมิได้มีการจดทะเบียน นิติกรรมจึงเป็นโมฆะ  โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ เมื่อท้องสำนวนไม่มีเหตุให้สันนิษฐานว่าโจทก์จำเลยยังมีเจตน์จำนงว่าถ้าสัญญาซื้อขายนี้ไม่สมบูรณ์ ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เข้าแบบเป็นนิติกรรมอย่างอื่น จึงพิพากษายืน

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์ ทำหนังสือสัญญากันเอง ทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา และขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์ โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้
ข้อสังเกต จากคำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ คือ แม้โจทก์จะไม่ได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินและไม่มีทางจะได้กรรมสิทธิ์เลย เพราะสัญญาซื้อขายไม่ได้ทำเป็นหนังสือจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายจึงเป็นโมฆะตามมาตรา 456 แต่สัญญาระหว่างโจทก์และจำเลยก็เป็นสัญญาเสร็จเด็ดขาดนั่นเอง หากแต่เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่เป็นโมฆะ บังคับกันแก่กันมิได้ ข้อนี้ถ้าถือว่าสัญญาซื้อขายเป็น สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดต่อเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้วเด็ดขาด ก็จะมีปัญหาว่าสัญญาซื้อขายดังกล่าวข้างต้นเป็นสัญญาซื้อขายประเภทใด เพราะจะจัดเป็นประเภทสัญญาจะซื้อขายก็มิได้

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 2403/2530  สัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ซึ่งไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งไม่ได้ระบุว่าคู่สัญญาจะไปจดทะเบียนการซื้อขายต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ แต่มีข้อความชัดว่าให้เรียก ค. เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ว่าผู้ขาย เรียกโจทก์ว่าผู้ซื้อ กับมีข้อความด้วยว่าผู้ขายได้ขายนาพิพาทให้ผู้ซื้อและยอมมอบนาให้ผู้ซื้อเสร็จตั้งแต่วันทำสัญญา แสดงว่าโจทก์กับ ค. มีเจตนาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่สัญญาซื้อขายดังกล่าวจึงตกเป็นโมฆะ ข้อตกลงแบ่งชำระราคาเป็นงวด ๆ ไม่ใช่เงื่อนไขแห่งสัญญา
จำเลยทั้งหกรับโอนที่นาพิพาทมาร่วมกัน ความรับผิดที่ต้องชำระเงินให้แก่โจทก์เป็นการชำระหนี้อันไม่อาจจะแบ่งแยกกันได้ แม้จำเลยบางรายจะไม่ได้อุทธรณ์ฎีกา ศาลฎีกาย่อมพิพากษาให้มีผลไปถึงจำเลยนั้น ๆ ได้.

           คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 950/2525   การซื้อขายที่ดินต้องพิจารณาถึงเจตนาของคู่กรณีว่า ตั้งใจจะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่กันในภายหลังหรือไม่ หากไม่มีเจตนาดังกล่าวก็เป็นการซื้อขายเสร็จเด็ดขาดสัญญาตกเป็นโมฆะ หากมีเจตนาดังกล่าว ก็เป็นสัญญาจะซื้อขาย การชำระราคาและส่งมอบที่ดินให้แก่กัน ก็ถือเป็นการชำระหนี้บางส่วนซึ่งจะบังคับตามสัญญาซื้อขายได้ เมื่อโจทก์จำเลยมีเจตนาชัดแจ้งที่จะไม่นำการซื้อขายที่ดินพิพาทไปทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ในภายหลังอีก แต่โจทก์จะโอนขายที่ดินพิพาทให้แก่บุคคลอื่นต่อไปโดยอาศัยใบมอบอำนาจของจำเลยจึงเป็นการซื้อขายเด็ดขาด เมื่อไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ก็เป็นโมฆะตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 456

ตัวอย่างที่ 6
 ในคดีแพ่งเรื่องหนึ่ง  โจทก์ฟ้องขอให้ศาลบังคับจำเลยให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์  ฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย  จำเลยได้รับสำเนาฟ้องแล้ว  จำเลยให้การต่อสู้คดีว่า  จำเลยกับโจทก์ทำสัญญาซื้อขายกันเสร็จเด็ดขาด  หาใช่สัญญาจะซื้อจะขายไม่  และสัญญาก็ไม่ได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดินย่อมตกเป็นโมฆะ  ขอให้ศาลยกฟ้องโจทก์  
ต่อมาศาลชั้นต้นสืบพยานโจทก์จำเลยแล้วได้ข้อเท็จจริงว่า  จำเลยได้ขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์ในราคา  5  ล้านบาท  โดยจำเลยยอมเป็นผู้เสียค่าธรรมเนียมในการโอน  ทั้งจำเลยได้รับเงินราคาค่าบ้านพร้อมที่ดินจากโจทก์ไว้ก่อน  500,000  บาท  หลังจากนั้น  จำเลยนำเงิน  500,000  บาทมาขอคืนให้โจทก์  และไม่ขายบ้านพร้อมที่ดินให้โจทก์ แต่โจทก์ไม่ยอมรับและขอให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนให้โจทก์อ้างว่าสัญญาเป็นโมฆะ  ศาลชั้นต้นจึงมีคำพิพากษาให้จำเลยเป็นฝ่ายแพ้คดี  ให้จำเลยไปจดทะเบียนโอนบ้านพร้อมที่ดินที่พิพาทให้โจทก์ฐานผิดสัญญาจะซื้อจะขาย  หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามคำพิพากษา  ให้โจทก์ถือคำพิพากษาของศาลแทนการแสดงเจตนาของจำเลย
ดังนี้  ให้นักศึกษาวินิจฉัยว่า  คำพิพากษาของศาลชั้นต้นชอบด้วยกฎหมายซื้อขายหรือไม่  เพราะเหตุใด
กรณีตามปัญหาดังกล่าวให้เทียบเคียงกับคำพิพากษาข้างล่างนี้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 525/2497  
คดีนี้ โจทก์ฟ้องจำเลย ให้การรับกันว่าเมื่อวันที่ ๒๙ มกราคม ๒๔๙๔ โจทก์จำเลยตกลงกันทำสัญญาซื้อขายเรือนกัน แล้วจำเลยได้ทำสัญญาเช่าเรือนนั้นอยู่ต่อไป โจทก์อ้างว่าสัญญานั้นเป็นสัญญาจะซื้อจะขายเรือน ขอให้ศาลบังคับให้จำเลยไปทำหนังสือและจดทะเบียนการโอนกรรมสิทธิ์ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ส่วนจำเลยต่อสู้ว่า เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงเป็นโมฆะ คู่ความตกลงกันขอให้ศาลวินิจฉัยว่า สัญญาซื้อขายที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีผลบังคับ จำเลยยอมให้บังคับคดีตามฟ้อง ถ้าไม่มีผลให้ศาลยกฟ้อง ส่วนค่าเช่านั้นเป็นตามจำเลยต่อสู้ คู่ความไม่สืบพยาน ศาลชั้นต้นเห็นว่าสัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ มิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนย่อมเป็นโมฆะ กรรมสิทธิ์ไม่ตกเป็นของโจทก์ แต่สัญญายังมีผลเป็นสัญญาจะซื้อจะขายตาม ป.ม.แพ่งฯมาตรา ๑๓๖ จำเลยผูกพันในอันจะต้องไปทำหนังสือและจดทะเบียนโอนให้โจทก์พิพากษาให้โจทก์ชนะคดี
จำเลยอุทธรณ์ ศาลอุทธรณ์พิพากษากลับให้ยกฟ้อง โดยพิพากษาว่า เป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด เพราะมีการรับชำระราคาทั้งหมด และมีการส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายแก่กัน โดยที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เมื่อมิได้มีการจดทะเบียน นิติกรรมจึงเป็นโมฆะ  โจทก์ฎีกา
ศาลฎีกาเห็นว่า สัญญานี้เป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ย่อมเป็นโมฆะ เมื่อท้องสำนวนไม่มีเหตุให้สันนิษฐานว่าโจทก์จำเลยยังมีเจตน์จำนงว่าถ้าสัญญาซื้อขายนี้ไม่สมบูรณ์ ก็คงจะได้ตั้งใจให้สมบูรณ์เข้าแบบเป็นนิติกรรมอย่างอื่น จึงพิพากษายืน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 394/2508 จำเลยขายที่ดินมือเปล่าให้แก่โจทก์ ทำหนังสือสัญญากันเอง ทั้งสองฝ่ายมิได้มีเจตนาที่จะไปจดทะเบียนการโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์ชำระเงินให้แก่จำเลยครบถ้วนแล้ว แต่จำเลยไม่ปฏิบัติตามสัญญา และขัดขวางไม่ให้โจทก์เข้าทำประโยชน์ในที่พิพาท ดังนี้สัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลยเป็นสัญญาซื้อขายเด็ดขาด เมื่อไม่ได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ จำเลยยังไม่ได้ส่งมอบที่ดินให้โจทก์ โจทก์ฟ้องบังคับให้จำเลยส่งมอบที่ดินและขับไล่จำเลยไม่ได้


ไม่มีความคิดเห็น:

แสดงความคิดเห็น