คำบรรยายวิชากฎหมายลักษณะซื้อขาย ตอนที่ 1
คำบรรยายนี้เก็บความจากตำราดังต่อไปนี้
1. คำอธิบายลักษณะซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ โดยรองศาสตรจารย์ ดร.จำปี โสตถิพันธ์
2. คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ โดย ศาสตราจารย์ ดร.วิษณุ เครืองาม
3. คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะซื้อขาย โดย นายประพนธ์ ศาตะมาน นายไพจิตร ปุญญพันธ์
4. คำอธิบาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ โดย ศาสตราจารย์ ดร.ไผทชิต เอกจริยกร
5. ความรู้เบื้องต้น เกี่ยวกับกฎหมายทั่วไป โดย ศาสตราจารย์ ดร.หยุด แสงอุทัย
1. คำอธิบายลักษณะซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ โดยรองศาสตรจารย์ ดร.จำปี โสตถิพันธ์
2. คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ โดย ศาสตราจารย์ ดร.วิษณุ เครืองาม
3. คำอธิบายประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ลักษณะซื้อขาย โดย นายประพนธ์ ศาตะมาน นายไพจิตร ปุญญพันธ์
4. คำอธิบาย ซื้อขาย แลกเปลี่ยน ให้ โดย ศาสตราจารย์ ดร.ไผทชิต เอกจริยกร
5. ความรู้เบื้องต้น เกี่ยวกับกฎหมายทั่วไป โดย ศาสตราจารย์ ดร.หยุด แสงอุทัย
ก่อนเข้าสู่บทเรียนลักษณะซื้อขาย
สมควรให้นักศึกษาได้เข้าใจเกี่ยวกับการใช้กฎหมาย หรือ การนำกฎหมายมาใช้บังคับแก่ข้อเท็จจริงเฉพาะเรื่องเฉพาะรายเสียก่อน
เพราะสังเกตดูจากการเขียนคำตอบของนักศึกษา มักพบว่าเขียนสับสน วกไปเวียนมา
อ่านแล้วไม่เข้าใจ ถ้าเข้าใจวิธีใช้กฎหมายจะช่วยทำให้เขียนคำตอบได้ดีขึ้น
และจะช่วยเรียบเรียงคำบรรยายคำตอบเป็นขั้นเป็นตอนได้
ที่จริงการใช้กฎหมายเป็นไปตามมาตรา
4 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบัญญัติติว่า
“ กฎหมายนั้น ต้องใช้ในบรรดากรณีซึ่งต้องด้วยบทบัญญัติใด ๆ แห่งกฎหมายตามตัวอักษร หรือตามความมุ่งหมายของบทบัญญัตินั้น ๆ …..
การใช้กฎหมายอาจมีผู้ใช้แตกต่างกันดังต่อไปนี้
1.ศาลยุติธรรม กฎหมายที่บัญญัติขึ้นนั้นย่อมมีลักษณะเป็นข้อบังคับทั่ว
ๆ ไป โดยวางข้อบังคับเป็นกลาง ๆ ฉะนั้น เมื่อมีคดีเกิดขึ้นในศาล ศาลย่อมจะต้องพิจารณาข้อเท็จจริงจากคำพยานและหลักฐานอื่น
เมื่อฟังข้อเท็จจริงแน่นอนประการใดแล้ว
ศาลก็จะต้องนำกฎหมายซึ่งเป็นข้อบังคับทั่ว ๆ
ไปนี้มาปรับแก่ข้อเท็จจริงที่ฟังได้นั้น
2.เจ้าพนักงาน การนำกฎหมายมาปรับแก่ข้อเท็จจริงมิใช่เป็นอำนาจหน้าที่ของศาลโดยเฉพาะเท่านั้น
เจ้าพนักงานที่มีอำนาจหน้าที่เกี่ยวกับคดี เช่น พนักงานสอบสวย
หรือพนักงานอัยการก็ดี
เจ้าพนักงานซึ่งจะต้องอาศัยอำนาจแห่งกฎหมายเป็นเครื่องมือในการปฏิบัติราชการก็ดี
ก็ย่อมจะต้องนำกฎหมายมาใช้แก่ข้อเท็จจริงเหมือนกัน
3.ราษฎร ราษฎรที่ระมัดระวังผลประโยชน์ของตนเองก็ต้องใช้กฎหมายเช่น
เมื่อจะทำนิติกรรม ย่อมจะต้องนำกฎหมายมาใช้แก่นิติกรรมนั้น ๆ
เพื่อที่จะทราบว่าผลในทางกฎหมายของการทำนิติกรรมของตนนั้นมีอย่างใด
นอกจากนี้ในทางชีวิตประจำวันก่อนที่บุคคลจะกระทำหรืองดเว้นกระทำการใด
ก็ต้องดูว่ากฎหมายที่ใช้ในขณะกระทำห้ามหรือกำชับให้กระทำโดยกำหนดโทษทางอาญาไว้หรือไม่
ซึ่งก็เป็นกรณีที่จะใช้กฎหมายแก่ข้อเท็จจริงอีกกรณีหนึ่ง
ตัวอย่างเช่น ในเวลาที่ผู้พิพากษาจะตัดสินความ
ผู้พิพากษาก็จะต้องพิจารณาว่า
ข้อเท็จจริงอันเป็นประเด็นที่โต้เถียงกันมีอยู่อย่างไร ต่อเมื่อฟังข้อเท็จจริงได้แน่นอนแล้วจึงจะพยายามหาตัวบทกฎหมายเพื่อหยิบยกขึ้นมาปรับแก่คดีนั้น
ๆ ในกรณีที่บทกฎหมายที่จะนำมาปรับแก่คดีมีความหมายกำกวม
มีความหมายหลายทางหรือมีความหมายแน่นอน ผู้พิพากษาก็ต้องตีความ คือ
หยั่งทราบเสียก่อนว่าบทกฎหมายมีความหมายอย่างไร เมือทราบความหมายจากการตีความแล้ว
จึงนำบทกฎหมายนั้นไปปรับแก่คดีได้ และเมื่อปรับบทกฎหมายเข้ากับข้อเท็จจริงแล้ว
ผู้พิพากษาจึงจะทราบได้ว่า ศาลควรจะตัดสินอย่างไร
วิธีคิดเช่นเดียวกันนี้พนักงานสอบสวนหรือพนักงานอัยการก็จะต้องนำมาใช้ในการสอบสวนหรือฟ้องร้องคดีด้วย
คือ พยายามให้ได้ข้อเท็จจริงแน่นอนเสียก่อน
แล้วจึงนำกฎหมายมาปรับแก่ข้อเท็จจริงต่อไป
ซึ่งบางทีอาจต้องตีความเสียก่อนเช่นเดียวกัน
อนึ่ง
ในการที่เจ้าพนักงานอื่นจะใช้กฎหมายก็ดี
ในการที่ราษฎรจะใช้กฎหมายปรับแก่ข้อเท็จจริงก็ดี มีหลักอย่างเดียวกัน กล่าวคือ จะต้องมีข้อเท็จจริงแน่นอนเสียก่อนแล้วจึงจะใช้กฎหมายได้
โดยเหตุนี้การใช้กฎหมายแก่ข้อเท็จจริง
จึงมีหลักเกณฑ์การใช้กฎหมายทั่ว
ๆ ไป ไม่ว่าศาล เจ้าพนักงานหรือราษฎรจะเป็นผู้ใช้ดังต่อไปนี้
1.เป็นเรื่องอะไร
2.มีหลักเกณฑ์ของกฎหมายสำหรับเรื่องนั้นอย่างไร
3.ข้อเท็จจริงเข้ากับหลักเกณฑ์ของกฎหมายนั้น ๆ หรือไม่
4.ถ้าข้อเท็จจริงเข้าหลักเกณฑ์ของกฎหมายแล้วได้ผลอย่างไร
1
เมื่อมีการกระทำหรือเหตุการณ์ที่จะต้องวินิจฉัยเกิดขึ้น ผู้วินิจฉัยก็จะต้องคิดว่า การกระทำหรือเหตุการณ์นั้น
ๆ อาจเป็นเรื่องอะไรได้บ้างเช่น ในทางแพ่งอาจเป็นเพียงสัญญาหรือละเมิด
ในทางอาญาเป็นความผิดฐานลักทรัพย์หรือยักยอกทรัพย์ เป็นตัวอย่าง
2.วินิจฉัยว่าการกระทำหรือเหตุการณ์
อาจเป็นเรื่องอะไรได้บ้าง แล้วก็พิจารณาว่ากฎหมายได้กำหนดหลักเกณฑ์สำหรับเรื่องนั้น ๆ ไว้อย่างไรในการนี้ถ้าจำเป็นก็ต้องตีความเสียก่อน
เช่น
ก.ถ้าเป็นเรื่องสัญญา ป.พ.พ.ได้วางหลักเกณฑ์ไว้ว่า จะต้องมี (๑)
คำเสนอ และ (๒) คำสนองสอดคล้องต้องกัน จึงจะเป็นสัญญา
ข.ถ้าเป็นเรื่องลักทรัพย์ ป.อาญาวางหลักไว้ว่า ต้องมี (๑) การเอาไป
(๒) ทรัพย์ของผู้อื่น (๓) เจตนา (๔) โดยทุจริต
3.เมื่อทราบหลักเกณฑ์ของกฎหมายในเรื่องนั้น
ๆ แล้ว เช่น ในเรื่องสัญญา หรือเรื่องลักทรัพย์ ก็ต้องลงมือนำข้อเท็จจริงไปปรับกับหลักเกณฑ์ของกฎหมายดังกล่าวนั้น
เช่นในเรืองสัญญา ก็ดูว่าข้อเท็จจริงที่ฟังได้มีคำเสนอและคำสนองครบถ้วน อันเป็นองค์ประกอบของ
“สัญญา”
หรือไม่ ในเรื่องลักทรัพย์ก็ดูว่ามีการเอาไปซึ่งทรัพย์ของผู้อื่น
มีเจตนาและโดยทุจิตหรือไม่ อันเป็นองค์ประกอบความผิดฐานลักทรัพย์
4.เมื่อได้ดำเนินการตามข้อ
3 เสร็จแล้ว เราก็ทราบผลลัพธ์แล้ว แต่วาข้อเท็จจริงจะปรับเข้าได้กับหลักเกณฑ์ของกฎหมายในเรื่องนั้น
ๆ หรือไม่ถ้าปรับข้อเท็จจริงเข้าได้กับหลักเกณฑ์ของกฎหมาย
เราก็ได้คำตอบที่ต้องการ เช่น ในกรณีสัญญา
ถ้าปรากฏข้อเท็จจริงว่ามีคำเสนอและคำสนอง และคำเสนอคำสนองสอดคล้องต้องกัน
องค์ประกอบของสัญญาก็ครบบริบูรณ์ สัญญาก็เกิดขึ้น ในเรื่องลักทรัพย์ก็เช่นเดียวกัน
ถ้าการกระทำของผู้ต้องหาเป็นการเอาไป และทรัพย์ที่เอาไปก็เป็นทรัพย์ของผู้อื่น
ทั้งผู้ต้องหามีเจตนาและกระทำการโดยทุจริต องค์ประกอบของ “ลักทรัพย์” ก็ครบบริบูรณ์ ความผิดฐานลักทรัพย์ก็เกิดขึ้น หลักเกณฑ์การใช้กฎหมายแก่ข้อเท็จจริงนี้
ย่อมใช้ได้ในกรณีการตอบคำถามข้อสอบไล่ด้วย
เมื่อคำถามได้ตั้งเป็นอุทาหรณ์ให้นักศึกษาตอบ
การที่บุคคลสามารถใช้กฎหมายแก่ข้อเท็จจริงให้ถูกต้อง
ก็ต้องศึกษาหลักเกณฑ์ของกฎหมายจนมีความรู้ดีเสียก่อน ฉะนั้น
การจำหลักเกณฑ์หรือองค์ประกอบของกฎหมาย จึงเป็นข้อสำคัญของนักกฎหมาย ถ้าไม่สามารถจำหลักเกณฑ์หรือองค์ประกอบของกฎหมายได้
หรือจำหลักเกณฑ์ได้แต่ไม่เข้าใจ ก็ย่อมใช้กฎหมายแก่ข้อเท็จจริงไม่ได้โดยถูกต้อง
และวิธีแก้ปัญหาที่ดีมีอยู่วิธีเดียว คือ คิดจากเหตุมาหาผลจากเกณฑ์ 4 ข้อที่ว่า 1.
เป็นเรื่องอะร . มีหลักเกณฑ์ของกฎหมายสำหรับเรื่องนั้นอย่างไร 3.
เอาข้อเท็จจริงมาปรับหลักเกณฑ์ 4. ตอบผลลัพธ์ตามแต่จะเข้าเกณฑ์หรือไม่
ไม่มีวิธีแก้ปัญหาใดที่ดีกว่านี้
เพราะถ้าแก้ปัญหาตามความรู้สึกของตนเองหรือตามที่ตนเห็นว่าเป็นความยุติธรรม
ก็เป็นของแน่ว่าจะไม่มีทางแก้ปัญหาอย่างถูกต้องได้ ถ้าเผอิญผลลัพธ์จะถูกก็เป็นการถูกโดยบังเอิญ
ไม่ใช่ถูกโดยมีเหตุผลประกอบ
คำถามท้ายบท
1.หลักเกณฑ์การใช้กฎหมายแก่ข้อเท็จจริงมีอย่างไร
2.ในการที่ท่านจะใช้กฎหมายแก่ข้อเท็จจริงโดยถูกต้องนั้น
ท่านจะต้องปรับปรุงตัวท่านอย่างไร
สภาพและหลักสำคัญของสัญญาซื้อขาย
1.ความหมาย
มาตรา 453 อันว่าซื้อขายนั้น
คือสัญญาซึ่งบุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขาย
โอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อและผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
บทบัญญัติดังกล่าวไม่ใช่บทบัญญัติที่แสดงให้เห็นว่าเป็นการอธิบายความหมายของสัญญาซื้อขายประเภทใดประเภทหนึ่ง
นอกเหนือจากสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด สัญญาจะซื้อจะขาย แท้จริงแล้วก็คือการอธิบายลักษณะโดยทั่วไปของสัญญาซื้อขายทุกประเภทรวม
ๆ กันไป เพียงแต่ว่าสัญญาซื้อขายแต่ละประเภทอาจมีลักษณะพิเศษเพิ่มเติมแตกต่างจากความหมายและลักษณะทั่วไปของสัญญาซื้อขายเท่านั้น
โดยบทบัญญัติดังกล่าวพอจะทำให้มองเห็นภาพว่า
ซื้อขายคือสัญญา
- Offer[1]
and acceptance[2]
are elements required for the formation of a legally binding contract. A
contract is an agreement giving rise to obligations which are enforced or recognized
by law.
บุคคลฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ขาย....บุคคลอีกฝ่ายหนึ่งเรียกว่าผู้ซื้อ
ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ
- transfers to another person, called the buyer, the ownership of property,
ผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
- and the buyer agrees to pay to the seller a price for it.
กรณีจะเป็นการซื้อขายได้ต้อง มีรูปร่างลักษณะ คู่สัญญา
และมีวัตถุประสงค์แห่งสัญญาเป็นเช่นนี้
2. เมื่อซื้อขายคือสัญญาประเภทหนึ่ง
แม้สัญญาซื้อขายจะเป็นสัญญาที่มีหลักเกณฑ์พิเศษเพิ่มเติมไปจากสัญญาธรรมดา
แต่เมื่อเป็นสัญญาก็ยังคงต้องอาศัยหลักเกณฑ์ทั่วไป
ซึ่งกฎหมายบัญญัติไว้ในลักษณะนิติกรรมและสัญญาเป็นมูลฐานเบื้องต้นด้วย
และเมื่อสัญญาซื้อขายเป็นสัญญาต่างตอบแทน
ก็ยิ่งต้องนำบทบัญญัติทั้งหลายว่าด้วยเรื่องสัญญาต่างตอบแทนตามมาตรา 369-372
มาใช้บังคับด้วยเสมอ เช่น หากผู้ซื้อไม่ชำระราคา
ผู้ขายก็มีสิทธิที่จะไม่ส่งมอบทรัพย์สิน หรือโดยนัยกลับกัน
หากผู้ขายไม่ส่งมอบทรัพย์สิน ผู้ซื้อก็มีสิทธิ์ที่จะยังไม่ชำระราคา
ส่วนในเรื่องการรับความเสี่ยงภัยพิบัตินั้น
หากสัญญาซื้อขายก่อให้เกิดผลเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ทันทีที่ทำสัญญา
ผู้ซื้อก็จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นทันที ดังนั้นภัยพิบัติใด ๆ
ที่เกิดขึ้นจึงตกเป็นพับแก่ผู้ซื้อ ตามมาตรา 370 วรรคหนึ่ง
แต่หากสัญญานั้นมีเงื่อนไขบังคับก่อน
หรือเงื่อนเวลาเริ่มต้นกำหนดไว้เกี่ยวกับการโอนกรรมสิทธิ์
กรณีต้องเป็นไปตามบทบัญญัติแห่งมาตรา 371 กล่าวคือ ภัยพิบัติที่เกิดก่อนที่เงื่อนไขบังคับก่อนจะสำเร็จหรือก่อนที่จะถึงเงื่อนเวลาที่กำหนดไว้ตกแก่ผู้ขายซึ่งเป็นเจ้าของทรัพย์สินนั้นอยู่ แต่หากสัญญานั้นเป็นเพียงสัญญาจะซื้อจะขายก็ต้องพิจารณากันตามมาตรา
372[3] เป็นต้น
3.หลักเกณฑ์โดยทั่วไปของสัญญาธรรมดา ที่เมื่อทำสัญญาซื้อขายจะต้องนำมาประกอบการพิจารณามีเรื่องอะไรบ้าง
??
1
คู่สัญญาต้องมีความสามารถตามกฎหมาย
2.ต้องมีการเสนอสนอง
กล่าวคือ มีการตกลงของคู่กรณีทั้งสองฝ่าย และโดยเจตนาอันแท้จริง
3.วัตถุประสงค์ต้องไม่ขัดต่อกฎหมาย
ความสงบเรียบร้อยและศีลธรรมอันดีของประชาชนและการนั้นต้องไม่พ้นวิสัย
4.ในกรณีที่กฎหมายต้องการให้ทำตามแบบก็ต้องปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายบัญญัติไว้
และเมื่อเป็นสัญญาซื้อขายยังต้องมีหลักเกณฑ์เพิ่มขึ้นเป็นพิเศษอีก 2
ประการ คือ
1.
จะต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ
2.
ผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้ขาย
โดยหลักเกณฑ์ที่เพิ่มขึ้น
2 ประการดังกล่าว ทำให้เราทราบได้ว่า มาตรา 453 ได้บัญญัติ วัตถุประสงค์หรือเป้าหมายของสัญญาซื้อขายไว้ให้ปรากฏชัดเจนอยู่แล้วในบทบัญญัติของมาตรา
453 ดังกล่าว นั่นก็คือ “ การโอนกรรมสิทธิ์และการชำระราคา” ดังนั้น
ไม่ว่าสัญญาซื้อขายจะเกิดขึ้นเพื่อซื้อทรัพย์สินใด ๆ ก็ตาม เป้าหมายหรือวัตถุประสงค์นี้ก็คือ
การโอนกรรมสิทธิ์และการชำระราคาเสมอไม่เปลี่ยนแปลง กล่าวเฉพาะการชำระราคา
กฎหมายลักษณะซื้อขายมิได้กำหนดว่าต้องชำระกันทันที
ขอเพียงแต่ให้มีเป้าหมายและมีการตกลงกันว่า “ จะมีการชำระราคา”[4] ก็พอแล้ว
และขอให้ราคานั้นเป็น “ เงิน” ด้วย เช่น
ซื้อข้าวแกง กินเสร็จแล้วเราจึงเรียกเก็บเงิน เป็นต้น
ตัวอย่าง
ก. การทำสัญญาจะใช้แบบพิมพ์สัญญาประเภทใดไม่ใช่ข้อสำคัญหากแต่ความสำคัญอยู่ที่ว่าข้อความที่ทำกันไว้ในแบบพิมพ์สัญญาดังกล่าวเข้าลักษณะเป็นสัญญาประเภทใด
เมื่อสัญญาที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีข้อความที่เขียนไว้ว่าจำเลยขายที่พิพาทให้แก่โจทก์ในราคา100,000บาทโดยโจทก์ได้ชำระราคาจำนวน
72,000บาทให้แก่จำเลยส่วนจำเลยได้มอบที่พิพาทพร้อมหนังสือรับรองการทำประโยชน์ให้แก่โจทก์ในวันทำสัญญาสำหรับราคาค่าที่พิพาทส่วนที่เหลือโจทก์จะชำระให้แก่จำเลยในภายหลังจึงเข้าลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายมิใช่สัญญาเช่าซื้อ
บทบัญญัติประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา171หมายถึงในกรณีนิติกรรมที่ทำกันไว้มีข้อความไม่ชัดแจ้งอาจตีความได้หลายนัยจึงให้ตีความการแสดงเจตนาโดยเพ่งเล็งถึงเจตนาอันแท้จริงเป็นสำคัญยิ่งกว่าถ้อยคำสำนวนหรือตัวอักษรแต่สัญญาที่โจทก์จำเลยทำกันไว้มีข้อความชัดแจ้งว่าเป็นสัญญาซื้อขายไม่ใช่สัญญาเช่าซื้อจึงนำมาตรา171มาบังคับให้ต้องสืบพยานประกอบเพื่อตีความถึงเจตนาอันแท้จริงของคู่สัญญาหาได้ไม่ - คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 321/2538
ข. แม้หัวข้อของสัญญาจะระบุว่าเป็นหนังสือสัญญาซื้อขายก็ตาม
แต่ไม่มีข้อความตอนใดระบุว่าให้กรรมสิทธิ์ในที่พิพาทตกเป็นของโจทก์ในวันทำสัญญาแต่อย่างใด
กลับมีข้อความระบุว่าจะไปทำการโอนโฉนดกันเมื่อโจทก์ชำระเงินให้จำเลยหมดแล้ว
แสดงว่าตราบใดที่จำเลยยังไม่ได้รับค่าที่ดินครบถ้วน
ก็ยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทให้แก่โจทก์ การที่ตกลง โอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง
จึงมิใช่การซื้อขายเสร็จเด็ดขาด - คำพิพากษาศาลฎีกาที่
2983/2529
ค. การซื้อขายที่ดินตรงไหนตามคำพยานหลักฐานได้ความว่า
โจทก์ไม่เคยเห็นที่ที่จำเลยขายให้มาก่อน จำเลยชี้สภาพที่ดินให้ดูอย่างไร
โจทก์ยอมเข้าใจและถือเอาตามนั้นว่าเป็นที่ดินที่จะซื้อขายกัน
การที่จะรับฟังเอกสารหลักฐานตามเอกสารหมาย จ.1 ไปว่าที่ที่จะซื้อขายกันด้านตะวันตกติดที่นายทุ
ไม่ใช่ติดที่นายเลี่ยมต้องมีพยานหลักฐานและเหตุผลประกอบกันมั่นคงแน่นเฟ้นชี้ให้เห็นเป็นอย่างอื่นจึงจะหักล้างรับฟังได้
คงเนื่องจากโจทก์ได้เห็นสภาพที่ดินตามที่จำเลยชี้ให้ดูเป็นที่เตียนทำประโยชน์ได้ดีโจทก์จึงพอใจตกลงรับซื้อในเนื้อที่
100 ไร่ราคา 40,000 บาท รูปคดีมีเหตุผลส่อให้เห็นว่าเมื่อไปชี้ให้โจทก์ดูก่อนตกลงซื้อขายจำเลยคงชี้ที่ดินของคนอื่นซึ่งเป็นที่เตียนเช่นที่ของนายทุรวมเข้าด้วย
ด้านตะวันตกของที่ดินที่ตกลงจะซื้อขายจึงปรากฏในสัญญาวางมัดจำเอกสารหมาย จ.1
ว่าติดที่นายเลี่ยมซึ่งรวมเอาที่ของนายทุเข้าไปด้วย พยานหลักฐานโจทก์น่าเชื่อว่าที่ดินตามสัญญาซื้อขายไม่ใช่ที่ดินตามที่จำเลยชี้ซึ่งโจทก์พอใจตกลงรับซื้อสภาพของที่ดินที่จำเลยชี้จะขายโจทก์ผิดกับสภาพของที่ดินที่ทำสัญญาซื้อขายกันมากมาย
นับว่าโจทก์สำคัญผิดในสิ่งซึ่งเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรม
โจทก์ย่อมขอให้ศาลแสดงว่าสัญญาซื้อขายระหว่างโจทก์จำเลย เป็นโมฆะ
และให้จำเลยคืนเงินมัดจำและค่าที่ดินได้ – คำพิพากษาฎีกาที่ 1710/2500
4.สัญญาซื้อขายเกิดขึ้นเมื่อใด
การเกิดขึ้นของสัญญาโดยทั่วไปมีว่าเมื่อคำเสนอและคำสนองสอดคล้องต้องกันเป็นเรื่องเดียวกัน
กล่าวคือ
มีองค์ประกอบของสัญญาครบถ้วนทั้งในทางข้อเท็จจริง
ทั้งในสายตาของกฎหมาย( a legally binding
contract ) แล้ว สัญญาก็เกิดขึ้น [Usually a contract forms when one person makes an offer and another
person accepts it by performing the offer's terms or communicating their
approval.] และเมื่อคำเสนอซื้อหรือขายและคำสนองยินดีซื้อหรือขาย
สัญญาที่เกิดขึ้นก็คือสัญญาซื้อขาย หรือกล่าวอีกนัยหนึ่งว่า เมื่อคู่สัญญาตกลงโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้แก่กัน
เพราะผู้ซื้อตกลงจะใช้ราคาให้แก่ผู้ขายแล้วก็เกิดเป็นสัญญาซื้อขายขึ้นทันที
การทำตามแบบหรือมีหลักฐานเป็นหนังสือ ฯลฯ การโอนกรรมสิทธิ์ก็ดี การชำระราคาก็ดี
เป็นเรื่องที่มีขึ้นเมื่อเกิดสัญญาซื้อขายหรือหลังจากเกิดสัญญาซื้อขายแล้ว อย่างไรก็ตาม ในการทำสัญญาซื้อขาย
คู่สัญญาอาจจะกำหนดองค์ประกอบเสริมสัญญาซื้อขายได้อีกด้วย ไม่ว่าจะเป็นเรื่องเงื่อนไข
เงื่อนเวลา หรือกำหนดเกี่ยวกับมัดจำ เบี้ยปรับก็ได้
ทั้งนี้เป็นไปตามหลักเสรีภาพในการทำสัญญาและหลักความศักสิทธิ์แห่งการแสดงเจตนา
เรื่องที่ว่าสัญญาเกิดขึ้นเมื่อใดมีความสำคัญมาก
เพราะจะมีผลต่อไปเกี่ยวกับเรื่องการโอนกรรมสิทธิ์ โดยหลักทั่วไปแล้ววินาทีที่สัญญาซื้อขายเกิด
คือ วินาทีที่กรรมสิทธิ์โอน ถ้าสัญญาซื้อขายยังไม่เกิด เช่น
คำสนองมาถึงล่วงเวลาบ้าง คำสนองตั้งเงื่อนไขหรือเปลี่ยนแปลงข้อกำหนดในคำเสนอบ้าง คำสนองยังไม่ได้ไปถึงที่อยู่ของผู้เสนอ
อันสืบเนื่องจากการที่บุคคลไม่สามารถติดต่อสื่อสารกันได้ในทันที สัญญาย่อมไม่เกิดขึ้น
เมื่อมีสัญญาเกิดขึ้นย่อมก่อให้เกิดนิติสัมพันธ์หรือความผูกพันในทางกฎหมาย
ที่มักเรียกกันสั้น ๆ ว่า “ หนี้ “
และเป็นความผูกพันที่เกิดจากความต้องการอิสระหรือจากหลักเสรีภาพของการแสดงเจตนาของคู่สัญญาเอง
เมื่อเป็นความผูกพันในทางกฎหมาย
จึงหมายถึงสิ่งที่คู่สัญญาต้องปฏิบัติจะบิดพลิ้วไม่ได้
หากคู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งบิดพลิ้วไม่ยอมปฏิบัติตามสัญญาก็จะต้องมีความรับผิดตามมา
ซึ่งความรับผิดนี้อาจเป็นการที่ต้องใช้ค่าสินไหมทดแทนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งหรืออาจเป็นการที่อีกฝ่ายหนึ่งสามารถบังคับให้ชำระหนี้ได้หรือทั้งสองอย่างก็แล้วแต่
ดังนั้น จึงกล่าวได้ว่าเมื่อสัญญาเกิดขึ้นสมบูรณ์แล้วเสรีภาพใด ๆ
ที่จะเปลี่ยนแปลงความผูกพันนี้ฝ่ายเดียวย่อมไม่มีอยู่อีก
ตัวอย่าง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 927/2498
ข้อความที่กล่าวว่า'ข้าพเจ้าจึงขอความกรุณารับซื้อไม้สักนี้ต่อไป
ส่วนราคานั้นทางการจะขายเท่าใดแล้วแต่จะเห็นสมควร'เป็นคำแสดงความประสงค์ใคร่จะขอซื้อโดยขอให้อีกฝ่ายหนึ่งกำหนดราคามาก่อน
หามีลักษณะเป็นคำเสนอไม่ เพราะมิได้กำหนดข้อความให้ชัดแจ้งพอที่จะก่อให้บังเกิดความผูกพันประการใด คำว่าโดยด่วนนั้นเป็นเงื่อนเวลาหมายความว่าโดยรวดเร็วเมื่อโจทก์ทราบคำเสนอของจำเลยก่อนวันที่
4 มีนาคม 2495 จนวันที่ 26 เดือนเดียวกันก็ยังไม่ตอบสนองรับ
จึงถือได้ว่าเกินกำหนดเวลาของคำว่าโดยด่วนแล้ว
คำเสนอของจำเลยย่อมสิ้นสุดเพิกถอนแล้ว
การโอนกรรมสิทธิ์
– หลักทั่วไป
มาตรา 458 กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายนั้น ย่อมโอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะเมื่อได้ทำสัญญาซื้อขายกัน
สัญญาซื้อขายในมาตรานี้หมายถึง
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด ซึ่งเป็นไปตามมาตรา 455 ที่กล่าวว่า เมื่อกล่าวต่อไปเบื้องหน้าถึงเวลาซื้อขาย ท่านหมายความว่าเวลาซึ่งทำสัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์
เมื่อเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแล้ว
โดยทันทีผู้ซื้อและผู้ขายแสดงเจตนายินยอมเข้าทำสัญญากัน
และเป็นสัญญาที่ไม่มีข้อบกพร่องใด ๆ ในทางกฎหมายคือสัญญาสมบูรณ์แล้ว
ย่อมก่อให้เกิดผลเป็นกรรมสิทธิ์ก็อาจโอนไปยังผู้ซื้อทันที
โดยไม่ต้องคำนึงว่าได้มีการส่งมอบหรือชำระราคากันแล้วหรือยัง
เพราะการส่งมอบเป็นหน้าที่ของผู้ขายและการชำระราคาเป็นหน้าที่ของผู้ซื้อซึ่งเกิดขึ้นภายหลัง
เมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อเป็นผลให้ผู้ซื้อสามารถใช้สอย
จำหน่าย จ่ายโอนทรัพย์สินนั้นต่อไป
หรือติตดตามเอาทรัพย์สินคืนได้ในฐานะที่เป็นเจ้าของ
การโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายไทยเป็นการโอนไปโดยอำนาจแห่งกฎหมายเป็นนามธรรม
จึงอาจไม่มีใครรู้เห็นว่ากรรมสิทธิ์ได้โอนไปแล้ว จึงรวดเร็วมาก พูดกันเล่น ๆ
ว่า ”เร็วจนคนขายอาจไม่รู้ตัว”
เพราะปกติแล้วเพียงแค่ตกปากลงคำทำสัญญากันเสร็จ กรรมสิทธิ์ก็โอนไปแล้วตามมาตรา 458
ซึ่งถือเป็นบทหลักในเรื่องของกรรมสิทธิ์
และเป็นบทมาตราที่ชี้ให้เห็นว่าระบบกรรมสิทธิ์ในกฎหมายไทยนั้นเป็นระบบสัญญาเดี่ยว
คือ มีการทำสัญญาครั้งเดียวก็ก่อให้เกิดผลเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ได้เลย
มาตรา 458 ได้ใช้หลักเวลาที่ทำสัญญาซื้อขายเด็ดขาดเป็นเกณฑ์ที่จะใช้ดูว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายโอนไปยังผู้ซื้อได้แล้วหรือยัง
และมิได้กำหนดในเรื่องอื่นไว้ ดังนั้น
การชำระราคาหรือการส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายจึงมิใช่สาระสำคัญในการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ซื้อขายแต่ประการใด
(คำพิพากษาฎีกาที่ 1235/2481) แต่อาจมีกรณีที่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปทันทีก็ได้ เช่น
เนื่องจากสัญญาซื้อขายนั้นต้องทำตามแบบตามมาตรา 456 วรรคแรก
แต่ไม่ได้ทำตามแบบจึงตกเป็นโมฆะ เป็นเหตุให้กรรมสิทธิ์มิอาจโอนไปยังผู้ซื้อได้
ข้อนี้แสดงว่าถ้าเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือสังหาริมทรัพย์บางประเภทตามมาตรา
456 วรรคแรกแล้ว
แม้จะเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดแต่กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้ผ่านกระบวนการในเรื่องแบบเสียก่อน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1700/2527 หนังสือสัญญาขายที่ดินระบุว่า
ผู้ขายยอมขายที่ดินแปลงดังกล่าว ให้แก่ผู้ซื้อพร้อมสิ่งปลูกสร้างเป็นราคาเงิน
700,000 บาท ผู้ซื้อได้ชำระ และผู้ขายได้รับเงินค่าที่ดิน รายนี้เสร็จแล้ว
แสดงว่าโจทก์(ผู้ขาย) ยอมรับว่าจำเลย (ผู้ซื้อ)
ได้ชำระเงินค่าที่ดินทั้งหมดให้โจทก์แล้ว ในวันทำสัญญา
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา
456 การที่โจทก์นำพยานบุคคลมาสืบว่า ในวันทำ หนังสือขายที่ดินดังกล่าว
โจทก์ยังไม่ได้รับชำระเงิน ค่าที่ดินเพราะจำเลย ไม่มีเงิน จำเลยได้ตกลงกับ ส.
เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง อันแท้จริงว่าจะนำมาชำระให้ ส.
ที่สำนักงานบริษัทของส. ภายใน 7 วันนั้น เป็น
การนำสืบเปลี่ยนแปลงแก้ไขข้อความในหนังสือสัญญาขายที่พิพาทเป็นการต้องห้ามมิให้ศาลยอมรับฟังตามประมวลกฎหมายวิธีพิจารณาความแพ่ง
มาตรา 94 ดังนั้นจึงต้อง ฟังตามหนังสือสัญญาขายที่ดินว่า โจทก์
ได้รับชำระราคาที่ดิน ที่ขายพร้อมทั้งสิ่งปลูกสร้างจากจำเลยเป็นเงิน 700,000 บาท
ตามที่ปรากฏในหนังสือสัญญาดังกล่าว
เมื่อโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้ว
การซื้อขายย่อมเสร็จเด็ดขาด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อในทันที
เมื่อได้ทำสัญญากันตาม ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 458
การชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของ สัญญาเท่านั้น
หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้ สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
4952/2528 เมื่อจำเลยทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนที่ดินตามฟ้องแก่โจทก์
กรรมสิทธิ์และสิทธิครอบครองในที่ดินแปลงนั้นย่อมโอนไปเป็นของโจทก์ทันทีโดยไม่ต้องกระทำการส่งมอบกันอีก
การที่จำเลยยังคงยึดถือที่ดินดังกล่าวต่อไปเช่นเดิมภายหลังทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนนั้นเป็นเพียงยึดถือไว้แทนโจทก์เท่านั้น
หาใช่ยึดถือเพื่อตนเองไม่ และไม่เป็นการแย่งการครอบครองหรือครอบครองปรปักษ์ต่อโจทก์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 1382
โจทก์จึงมีสิทธิในที่ดินตามฟ้องดีกว่าจำเลย
หากจำเลยจะยึดถือเพื่อตนเองโดยเจตนาเป็นเจ้าของจำเลยต้องบอกกล่าวแสดงเจตนาเปลี่ยนลักษณะแห่งการยึดถือให้โจทก์ทราบ
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1381 คำสั่งของศาลว่าที่ดินตามฟ้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของจำเลยตามคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์นั้น
ไม่ผูกพันโจทก์ซึ่งมีสิทธิในที่ดินดีกว่าจำเลย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
195/2531
จำเลยและผู้ร้องได้ตกลงโอนขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์ต่อกันทั้งได้ทำคำขอโอนและรับโอนการเช่าโทรศัพท์ร่วมกันต่อองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยก็รับทราบและได้แจ้งให้จำเลยและผู้ร้องไปชำระเงินค่าโอนย้ายโทรศัพท์แล้ว
อีกทั้งผู้ร้องก็ได้ชำระราคาให้จำเลยและจำเลยได้ส่งมอบเครื่องโทรศัพท์ไว้ในครอบครองของผู้ร้องแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาซื้อขาย
ดังนั้นการโอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์รายนี้ย่อมมีผลสมบูรณ์ตั้งแต่ขณะทำสัญญาเสร็จการที่จะไปทำการเปลี่ยนชื่อผู้เช่าโทรศัพท์จากจำเลยมาเป็นชื่อผู้ร้องเป็นแต่เพียงแบบพิธีการเท่านั้น.(ที่มา-ส่งเสริม)
ความหมายของคำว่า กรรมสิทธิ์
กรรมสิทธิ์เป็นเรื่องใหญ่ในทางกฎหมายเพราะเป็นสิทธิที่สำคัญและสูงสุดในบรรดาสิทธิเหนือทรัพย์สินทั้งหลาย
รัฐธรรมนูญทุกฉบับก็ยอมรับในสิทธินี้ การพรากกรรมสิทธิ์ (deprivation of the
property right) จึงกระทำได้แต่โดยการออกกฎหมายเวนคืนภายใต้ข้อบังคับบางประการและต้องมีการชดใช้อย่างเป็นธรรม
มาตรา 1336[5] ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น กับทั้งมีสิทธิติดตามและเอาคืนซึ่งทรัพย์สินของตนจากบุคคลผู้ไม่มีสิทธิจะยึดถือไว้ และมีสิทธิขัดขวางมิให้ผู้อื่นสอดเข้าเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินนั้นโดยมิชอบด้วยกฎหมาย
กรรมสิทธิ์เป็นทรัพยสิทธิ
(real right[6]
หรือ Jus in rein) จึงใช้ยันบุคคลได้ทั่วโลก
และโดยเหตุที่กรรมสิทธิ์มีขอบเขตกว้างขวางมากเช่นนั้น
กรรมสิทธิ์จึงก่อตั้งขึ้นได้ก็โดยอาศัยอำนาจตามกฎหมายเท่านั้น ดังที่มาตรา 1298
บัญญัติว่า ทรัพยสิทธิทั้งหลายนั้น ท่านว่าจะก่อตั้งขึ้นได้แต่ด้วยอาศัยอำนาจในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น
5.สัญญาซื้อขายต่างกับสัญญาอื่น ๆ อย่างไร ??.
(1) สัญญาซื้อขายกับสัญญาแลกเปลี่ยน
- เป็นเรื่องโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินเพื่อแลกเปลี่ยนกับทรัพย์สิน
ไม่ใช่เงิน จะมีปัญหาอยู่บ้างก็ตรงการแลกเปลี่ยนทรัพย์สินแต่ผนวกเงินเพิ่มเติมเข้าไปด้วยจะเป็นการซื้อขายหรือแลกเปลี่ยน
ถ้าเงินจำนวนเล็กน้อยก็ไม่มีปัญหาเมื่อเทียบกับราคาของทรัพย์ที่โอนแก่กัน
อย่างไรก็ตามโดยบทบัญญัติดังต่อไปนี้แสดงให้เห็นว่าซื้อขายกับแลกเปลี่ยนใกล้เคียงกันมากจนต้องนำกฎหมายว่าด้วยสัญญาซื้อขายมาใช้แก่สัญญาแลกเปลี่ยน
เช่นเรื่องการรอนสิทธิ ความชำรุดบกพร่อง
มาตรา 518 อันว่าแลกเปลี่ยนนั้น คือสัญญาซึ่งคู่กรณีต่างโอนกรรมสิทธิ์แห่งทรัพย์สินให้กันและกัน
มาตรา 519 บทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายนั้น ท่านให้ใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย โดยให้ถือว่าผู้เป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นผู้ขายในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้ส่งมอบและเป็นผู้ซื้อในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้รับในการแลกเปลี่ยนนั้น
มาตรา 520 ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งในสัญญาแลกเปลี่ยนตกลงจะโอนเงินเพิ่มเข้ากับทรัพย์สินสิ่งอื่นให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งไซร้ บททั้งหลายอันว่าด้วยราคาในลักษณะซื้อขายนั้น ให้ใช้ถึงเงินเช่นว่านั้นด้วย
มาตรา 519 บทบัญญัติทั้งหลายในลักษณะซื้อขายนั้น ท่านให้ใช้ถึงการแลกเปลี่ยนด้วย โดยให้ถือว่าผู้เป็นคู่สัญญาแลกเปลี่ยนเป็นผู้ขายในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้ส่งมอบและเป็นผู้ซื้อในส่วนทรัพย์สินซึ่งตนได้รับในการแลกเปลี่ยนนั้น
มาตรา 520 ถ้าคู่สัญญาฝ่ายหนึ่งในสัญญาแลกเปลี่ยนตกลงจะโอนเงินเพิ่มเข้ากับทรัพย์สินสิ่งอื่นให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งไซร้ บททั้งหลายอันว่าด้วยราคาในลักษณะซื้อขายนั้น ให้ใช้ถึงเงินเช่นว่านั้นด้วย
(2)
สัญญาซื้อขายกับสัญญาเช่าซื้อ – มาตรา 572 อันว่าเช่าซื้อนั้น คือสัญญาซึ่งเจ้าของเอาทรัพย์สินออกให้เช่า และให้คำมั่นว่าจะขายทรัพย์สินนั้นหรือว่าจะให้ทรัพย์สินนั้นตกเป็นสิทธิแก่ผู้เช่า โดยเงื่อนไขที่ผู้เช่าได้ใช้เงินเป็นจำนวนเท่านั้นเท่านี้คราว
สัญญาเช่าซื้อใกล้เคียงกันมากกับสัญญาซื้อขายประเภทผ่อนส่ง
และผู้ขายยังไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อจนกว่าจะชำระราคาครบถ้วน
อันเป็นสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขอีกส่วนหนึ่งด้วย
หลักที่จะนำมาวินิจฉัยประเภทของสัญญาให้แน่ชัดอยู่สิทธิเลิกสัญญาเมื่อใดก็ได้หรือไม่ของผู้เช่าซื้อ
หรือจะต้องชำระไปจนครบทุกงวดและเอาทรัพย์นั้นไปในที่สุด
สัญญาซื้อขายเมื่อตกลงกันแล้ว
โดยปกติกรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อตั้งแต่ขณะทำสัญญา
ผู้ซื้อจึงอาจโอนกรรมสิทธิ์ให้บุคคลภายนอกได้ ส่วนสัญญาเช่าซื้อนั้น
กรรมสิทธิ์ยังไม่โอนไปจนกว่าจะได้ชำระค่าเช่าซื้อครบ
ตัวอย่าง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1002/2503 จำเลยเช่าซื้อรถจักรยานมา
ยังชำระราคาค่าเช่าซื้อยังไม่หมด จำเลยได้นำรถจักรยานนั้นไปออกรางวัลสลากกินรวบ
โดยผู้ให้เช่าซื้อไม่ได้รู้เห็นด้วย ดังนี้
กรรมสิทธิ์ในรถจักรยานยังเป็นของผู้ให้เช่าซื้ออยู่ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 572
ผู้ให้เช่าซื้อย่อมมีสิทธิร้องขอรับรถจักรยานของกลาง คืนไปได้
6. ทรัพย์สินที่ซื้อขาย หรือวัตถุของสัญญาซื้อขาย
ทรัพย์สินที่สามารถซื้อขายกันได้
ได้แก่....
สำหรับวัตถุของสัญญาซื้อขายตามประมวลกฎหมายกฎหมายแพ่งและพาณิชย์นั้น
เมื่อพิจารณาดูจากมาตรา 453 สิ่งที่คู่สัญญาสามารถนำมาเป็นวัตถุแห่งสัญญาได้คือ
“ ทรัพย์สิน” นั่นเอง ดังนั้น
ทรัพย์สินใด ๆ
ไม่ว่าเป็นทรัพย์ที่มีรูปร่างหรือไม่มีรูปร่าง ซึ่งอาจมีราคาและถือเอาได้
ย่อมทำการซื้อขายได้ทั้งสิ้น แต่ถ้าหากเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์
ซึ่งเป็นทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้ เช่น ดวงดาวบนท้องฟ้า
หรือทรัพย์ที่ไม่อาจโอนกันได้ ก็ย่อมทำการซื้อขายกันไม่ได้ เพราะสัญญาซื้อขายเป็นสัญญาโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
สำหรับสิ่งที่ไม่มีรูปร่างแต่อาจมีราคาและถือเอาได้นั้น
ได้แก่ทรัพยสิทธิต่าง ๆ คำว่าทรัพยสิทธิ
ก็คือ สิทธิที่มีวัตถุแห่งสิทธิเป็นทรัพย์สิน หรือสิทธิที่มีอยู่เหนือทรัพย์สิน
เป็นสิทธิที่จะบังคับเอาแก่ตัวทรัพย์สินโดยตรง เช่น กรรมสิทธิ์ สิทธิครอบครอง
ภารจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเก็บกิน สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิจำนอง สิทธิจำนำ
สิทธิตามสัญญาเช่าซื้อ เป็นต้น
ทรัพย์สินซึ่งไม่อาจซื้อขายได้ได้แก่....
ทรัพย์นอกพาณิชย์
มาตรา 143 ทรัพย์นอกพาณิชย์ หมายความว่า ทรัพย์ที่ไม่สามารถถือเอาได้ และทรัพย์ที่โอนแก่กันมิได้โดยชอบด้วยกฎหมาย
ทรัพย์สินซึ่งโอนให้แก่กันมิได้โดยชอบด้วยกฎหมาย ได้แก่
1. สาธารณสมบัติของแผ่นดิน
- มาตรา 1304 สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดินซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น
(1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
(2) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่าที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวงทะเลสาบ
(3) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่าป้อม และโรงทหาร สำนักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์
(1) ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับมาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
(2) ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่าที่ชายตลิ่ง ทางน้ำ ทางหลวงทะเลสาบ
(3) ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ เป็นต้นว่าป้อม และโรงทหาร สำนักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์
ตัวอย่าง
คำพิพากษาฎีกาที่ 48/2487 ข้าหลวงประจำจังหวัดไม่มีอำนาจขายทางเดินสาธารณะให้แก่เอกชน ผู้ซื้อทรัพย์สินดังกล่าวย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์
คำพิพากษาฎีกาที่ 48/2487 ข้าหลวงประจำจังหวัดไม่มีอำนาจขายทางเดินสาธารณะให้แก่เอกชน ผู้ซื้อทรัพย์สินดังกล่าวย่อมไม่ได้กรรมสิทธิ์
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 149/2487 ที่ดินอันเป็นที่รกร้างว่างเปล่าแม้จะถูกยึดมาขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลก็ไม่ทำไห้กลายประเภทเป็นอย่างอื่นผู้รับซื้อทอดตลาดไม่มีสิทธิ์หวงห้ามมิไห้ผู้อื่นเข้ายึดถือครอบครอง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1626/2511
ที่พิพาทเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
จำเลยครอบครองอยู่โจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญากัน
โดยจำเลยโอนสิทธิครอบครองที่พิพาทให้โจทก์ และโจทก์ให้เงินแก่จำเลยเป็นการตอบแทน
ดังนี้ สัญญาระหว่างโจทก์จำเลยมีลักษณะเป็นสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
เมื่อไม่จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่จึงเป็นโมฆะ การบอกเลิกสัญญาของโจทก์ย่อมไม่มีผลในกฎหมาย
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 395/2538 ที่ดินที่จำเลยขายให้แก่โจทก์ที่1บางส่วนเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่สงวนไว้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะจึงเป็นทรัพย์นอกพาณิชย์ซึ่งไม่อาจซื้อขายกันได้
สัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายที่ดินส่วนดังกล่าวจึงมีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายเป็นโมฆะ เท่ากับว่าจำเลยไม่เคยทำสัญญาจะซื้อจะขาย
2. สิทธิที่กฎหมายห้ามจำหน่ายจ่ายโอน
มาตรา 446 ในกรณีทำให้เขาเสียหายแก่ร่างกายหรืออนามัยก็ดี ในกรณีทำให้เขาเสียเสรีภาพก็ดี ผู้ต้องเสียหายจะเรียกร้องเอาค่าสินไหมทดแทนเพื่อความที่เสียหายอย่างอื่นอันมิใช่ตัวเงินด้วยอีกก็ได้ สิทธิเรียกร้องอันนี้ไม่โอนกันได้ และไม่ตกสืบไปถึงทายาท เว้นแต่สิทธินั้นจะได้รับสภาพกันไว้โดยสัญญาหรือได้เริ่มฟ้องคดีตามสิทธินั้นแล้ว...
มาตรา 1619 ผู้ใดจะสละหรือจำหน่ายจ่ายโอนโดยประการใด ซึ่งสิทธิอันหากจะมีในภายหน้าในการสืบมรดกผู้ที่ยังมีชีวิตอยู่นั้นไม่ได้
มาตรา 1619 ผู้ใดจะสละหรือจำหน่ายจ่ายโอนโดยประการใด ซึ่งสิทธิอันหากจะมีในภายหน้าในการสืบมรดกผู้ที่ยังมีชีวิตอยู่นั้นไม่ได้
3.ทรัพย์สินต้องห้ามตามกฎหมายอันมีโทษทางอาญา
เช่น รูปภาพหรือสิ่งของลามกอนาตารตามประมวลกฎหมายอาญามาตรา 287 เป็นต้น
4.วัดและที่ธรณีสงฆ์
5.ทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตรีย์
6.ทรัพย์ซึ่งได้มาโดยมีข้อกำหนดห้ามโอน - มาตรา 1700 ภายใต้บังคับแห่งบทบัญญัติในหมวดนี้บุคคลจะจำหน่ายทรัพย์สินใด ๆ โดยนิติกรรมที่มีผลในระหว่างชีวิต หรือเมื่อตายแล้ว โดยมีข้อกำหนดห้ามมิให้ผู้รับประโยชน์โอนทรัพย์สินนั้นก็ได้…..
ทรัพย์สินในอนาคต – ซื้อขายกันได้หรือไม่??
เพราะโดยปกติทรัพย์ที่ซื้อขายต้องเป็นทรัพย์ที่มีตัวตนอยู่แล้วในขณะที่ตกลงซื้อขายกัน
แต่คู่สัญญาอาจตกลงซื้อขายทรัพย์ที่จะมีในอนาคตก็ได้
ตามกฎหมายลักษณะซื้อขายของไทย
บุคคลอาจทำสัญญาซื้อขายทรัพย์สินในอนาคตได้ในลักษณะของสัญญาจะซื้อจะขายหรือในลักษณะของสัญญาซื้อขายมีเงื่อนไขหรือเงื่อนเวลา
แล้วแต่กรณี
ตัวอย่าง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 713/2506 ในเวลาทำสัญญาซื้อขายที่ดิน
แม้ผู้ขายจะไม่มีกรรมสิทธิ์เพราะที่นี้ถูกเวนคืนตามพระราชกฤษฎีกาแต่ต่อมาผู้ขายได้กรรมสิทธิ์มา
เพราะรัฐบาลคืนให้ผู้ซื้อย่อมเรียกร้องเอาจากผู้ขายได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 9/2505 ตกลงซื้อขายผลลำไยในสวนขณะลำไยกำลังออกดอก
โดยชำระราคากันบางส่วนแล้ว และให้ผู้ซื้อเป็นผู้ครอบครองดูแลรักษาต้นลำไยเอง ผลได้เสียเป็นของผู้ซื้อถ้าเกิดผลเสียหายอย่างใด
ผู้ขายไม่ต้องคืนเงิน ถ้าได้ผลมากก็เป็นของผู้ซื้อฝ่ายเดียว เป็นการเสี่ยงโชคโดยคำนวณจากดอกลำไยและสุดแต่ดินฟ้าอากาศจะอำนวยให้ดังนี้
ถือว่าคู่สัญญาได้ตกลงซื้อขายกันแน่นอนแล้ว
โดยคำนวณราคาจากดอกลำไยเป็นหลักต่อมาถ้าต้นลำไยถูกพายุพัดหักหมดผู้ซื้อจะเรียกเงินคืนจากผู้ขายไม่ได้
หมายเหตุ อาจเทียบได้กับการซื้อข้างผัด 1 กล่อง
ซึ่งขณะทำสัญญายังไม่มีข้าวผัด แต่มีส่วนประกอบต่าง ๆของข้างผัด เช่น ข้าว หมู ซิอิ้ว ไข่ ผัก
เป็นค้น หรือซื้อเครื่องบินโบอิ้ง 747
ที่จะผลิตขึ้น
การโอนสิทธิโดยมีเจตนาซื้อขาย
สิทธิต่าง ๆ
เป็นทรัพย์สินชนิดไม่มีรูปร่าง แต่เมื่อสิทธิเป็นทรัพย์สินก็ย่อมเป็นสิ่งที่ซื้อขายกันได้
เช่น สิทธิการเช่าโทรศัพท์ (ฎีกาที่ 1562/2530) สิทธิการเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคาร
(ฎีกาที่ 5466/2539) อย่างไรก็ตามมีสิทธิบางชนิดมีตัวทรัพย์ชนิดมีรูปร่างเป็นเครื่องรองรับอยู่
และสิทธิ บางชนิดมีลักษณะพิเศษ คือเป็นทั้งตัวสิทธิและวัตถุแห่งสิทธิในตัวเอง เช่น
ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร ซึ่งเรียกกันว่าเป็นทรัพย์สินทางปัญญา
การโอนสิทธิชนิดนี้ต้องเป็นไปตามกฎหมายพิเศษกำหนด จะนำกฎหมายว่าด้วยซื้อขายมาใช้บังคับไม่ได้
ตัวอย่าง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
1562/2530 ระเบียบขององค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยไม่มีข้อห้ามการโอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์
เพียงแต่จะให้ไปทำการเปลี่ยนชื่อผู้เช่าต่อองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยเท่านั้น
เมื่อผู้เช่าสิทธิการเช่าโทรศัพท์ขายสิทธิให้แก่ผู้ร้อง
การโอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์จึงสมบูรณ์ตั้งแต่ทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายสิทธิการเช่าและส่งมอบเครื่องโทรศัพท์ให้ฝ่ายผู้รับโอนครอบครอง
โจทก์จึงไม่มีสิทธินำยึดสิทธิการเช่าดังกล่าว.(ที่มา-ส่งเสริม)
คำพิพากษาฎีกาที่ 195/2531
จำเลยและผู้ร้องได้ตกลงโอนขายสิทธิการเช่าโทรศัพท์ต่อกันทั้งได้ทำคำขอโอนและรับโอนการเช่าโทรศัพท์ร่วมกันต่อองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยองค์การโทรศัพท์แห่งประเทศไทยก็รับทราบและได้แจ้งให้จำเลยและผู้ร้องไปชำระเงินค่าโอนย้ายโทรศัพท์แล้ว
อีกทั้งผู้ร้องก็ได้ชำระราคาให้จำเลยและจำเลยได้ส่งมอบเครื่องโทรศัพท์ไว้ในครอบครองของผู้ร้องแล้วตั้งแต่วันทำสัญญาซื้อขาย ดังนั้นการโอนสิทธิการเช่าโทรศัพท์รายนี้ย่อมมีผลสมบูรณ์ตั้งแต่ขณะทำสัญญาเสร็จการที่จะไปทำการเปลี่ยนชื่อผู้เช่าโทรศัพท์จากจำเลยมาเป็นชื่อผู้ร้องเป็นแต่เพียงแบบพิธีการเท่านั้น.(ที่มา-ส่งเสริม)
หมายเหตุ – การซื้อขายสิทธินั้นสิ่งที่จะต้องโอนก็คือสิทธิ
ซึ่งย่อมโอนไปโดยผลของกฎหมาย
ส่วนการส่งมอบอันเป็นหนี้ก็เป็นเรื่องที่ต้องทำกันต่อไป
คำพิพากษาฎีกาที่ 203/2539 แม้โจทก์บรรยายฟ้องว่าโจทก์เป็นผู้ซื้อเวลาออกอากาศของสถานีวิทยุกระจายเสียงและจำเลยเป็นลูกค้าของโจทก์โดยจำเลยตกลงซื้อเวลาออกอากาศที่สถานีวิทยุกระจายเสียงดังกล่าวก็ตาม
แต่การตกลงเช่นนั้นไม่ใช่สัญญาซื้อขายทรัพย์ เพราะไม่ได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน
คงเป็นเพียงสัญญาที่ตกลงให้บริการการออกอากาศกระจายเสียงในสถานีวิทยุกระจายเสียงตามกำหนดเวลาที่ตกลงกันเท่านั้น
กรณีจึงไม่อยู่ในบังคับของมาตรา 456 วรรคสอง และวรรคสามแห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
การที่โจทก์ไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อฝ่ายผู้ต้องรับผิดมาแสดงไม่มีการวางประจำหรือไม่ได้ชำระหนี้บางส่วนไม่เป็นเหตุทำให้โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้อง
คำพิพากษาฎีกาที่ 5466/2539
สิทธิเช่าซื้อที่ดินพร้อมอาคารของจำเลยที่มีอยู่ต่อการเคหะแห่งชาติเป็นทรัพย์สินชนิดหนึ่งที่สามารถซื้อขายกันได้ข้อตกลงซื้อขายสิทธิดังกล่าวแม้ไม่ทำเป็นหนังสือแต่โจทก์ชำระหนี้เนื่องในการซื้อขายแก่จำเลยบ้างแล้วมีผลผูกพันระหว่างจำเลยผู้ขายกับโจทก์ผู้ซื้อตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา456วรรคสองโจทก์มีอำนาจฟ้องให้จำเลยไปทำการโอนสิทธิดังกล่าวแก่โจทก์ได้
7.บุคคลผู้มีสิทธิทำสัญญาซื้อขาย
(1) เจ้าของกรรมสิทธิ์ - เจ้าของทรัพย์สินย่อมเป็นบุคคลที่สามารถจะเป็นผู้ขายได้
เพราะถือเป็นบุคคลที่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายให้แก่ผู้ซื้อได้ ดังบัญญัติไว้ในมาตรา 1336 ความว่า ภายในบังคับแห่งกฎหมาย เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายทรัพย์สินของตนและได้ซึ่งดอกผลแห่งทรัพย์สินนั้น…..
คำว่าจำหน่ายในที่นี้หมายถึงการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไม่ว่าด้วยประการใด ๆ
ในการทำสัญญาซื้อขายผู้ซื้อจึงต้องระวังในข้อนี้ให้จงหนัก
เพราะการทำสัญญาซื้อขายกับผู้ที่มิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ย่อมไม่ทำให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ไปด้วยตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
(nemo dat quod non habet - "no one gives what he doesn't have")
ตัวอย่าง
ซื้อเรือมาดไว้จากผู้ที่ยักยอกเจ้าของมาแม้จะซื้อไว้โดยสุจริตก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
เจ้าของย่อมมีสิทธิติดตามเอาคืนได้ - คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 199/2495
ปลอมใบมอบฉันทะไปโอนโฉนดขายให้ตนเองแล้วจำนองต่อไป
ผู้รับจำนองไม่มีสิทธิตามสัญญาจำนองต่อเจ้าของเดิมเลย
ผู้รับจำนองจะอ้างความประมาทของเจ้าของเดิมให้รับผิดตามสัญญาจำนองไม่ได้ - คำพิพากษาศาลฎีกาที่
1800/2497
ถ้ามีการปลอมใบมอบอำนาจให้ทำการขายฝากที่ดินผู้รับซื้อก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
ผู้รับซื้อจะอ้างว่าเป็นผู้รับโอนโดยสุจริตไม่ได้เพราะการโอนย่อมมีไม่ได้
(อ้างฎีกาที่ 1866/2494) การที่โจทก์ลงลายมือชื่อมอบอำนาจให้เขาเอาที่ดินมีโฉนดของตนไปทำการอย่างหนึ่ง
โดยไม่ได้กรอกข้อความในใบมอบอำนาจ
เขากลับยักยอกลายมือชื่อนั้นไปทำการขายฝากที่ดินเสียเมื่อผู้ซื้อรับโอนโดยสุจริต
โจทก์จะอ้างความประมาทเลินเล่อของตนมาเพิกถอนนิติกรรมนั้นโดยอ้างว่านิติกรรมเป็นโมฆะหาได้ไม่สุจริตด้วยกันผู้ประมาทเลินเล่อย่อมเป็นผู้เสียเปรียบ
(อ้างฎีกาที่ 491/2492) -คำพิพากษาศาลฎีกาที่
353/2503
ผู้ที่ไม่มีสิทธิในที่ดิน
แม้จะได้ไปแจ้งการครอบครองได้รับ ส.ค.1และได้รับหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ก็ไม่ก่อให้เกิดสิทธิครอบครองในที่นั้น รับซื้อที่ดินซึ่งมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์
น.ส.3 ไว้โดยสุจริตเสียค่าตอบแทนและจดทะเบียนโดยถูกต้องตามกฎหมาย
แต่เมื่อปรากฏว่าผู้ที่มีชื่อในหนังสือรับรองการทำประโยชน์ น.ส.3 ไม่มีสิทธิในที่ดินนั้น ผู้ซื้อก็ไม่มีสิทธิอย่างใด – คำพิพากษาฎีกาที่ 1076-1077/2510
(2) เจ้าของรวม –
เจ้าของกรรมสิทธิ์รวมตนหนึ่งคนใดอาจขายเฉพาะส่วนของตนได้ แต่จะขายทั้งหมดไม่ได้
ตัวอย่าง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
1072/2497
สัญญาจะขายที่ดินที่มีเจ้าของร่วมโดยเจ้าของร่วมทุกคนไม่รู้เห็นยินยอมด้วย
สัญญานั้นไม่เป็นโมฆะ เป็นแต่เพียงผู้ซื้อจะบังคับผู้ขายให้โอนขายตามสัญญา
(ทั้งแปลง)ไม่ได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 326/2499 เจ้าของรวมคนหนึ่งเอาที่ทั้งแปลงไปทำสัญญาซื้อขายให้กับบุคคลภายนอกโดยเจ้าของร่วมอีกผู้หนึ่งไม่รู้เห็นยินยอมด้วย
เจ้าของร่วมผู้ไม่ยินยอมนั้นมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายในส่วนที่เกี่ยวกับสิทธิของตนได้แต่จะเพิกถอนสัญญาซื้อขายทั้งหมดหาได้ไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 793/2500 การที่เจ้าของร่วมคนหนึ่งมีชื่อเป็นผู้เสียอากรค่านาหรือเงินค่าบำรุงท้องที่นั้น
ต้องถือว่าเสียในนามของเจ้าของร่วม ผู้ที่ซื้อที่ดินทั้งหมดจากเจ้าของร่วมคนหนึ่งแม้การซื้อขายจะทำต่ออำเภอและเสียค่าตอบแทนก็ดี
ก็ไม่เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์ เพราะเจ้าของร่วมมีสิทธิ
จำหน่ายแต่เฉพาะส่วนของตน
(3)ผู้ทำสัญญาจะขาย
ตัวอย่าง
ในกรณีทำสัญญาจะขาย ผู้จะขายยังไม่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินนั้นก็ได้
เพราะอาจจัดให้ตนมีกรรมสิทธิ์ในภายหลัง
แต่ถ้ายังจัดการเช่นนั้นไม่ได้ก็เป็นเรื่องที่จะต้องรับผิดต่อผู้จะซื้อด้วยการชดใช้ค่าเสียหาย
แต่ไม่ใช่ด้วยการจัดการโอนให้จงได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 155/2488 ผู้ที่ได้รับโอนสิทธิเป็นเจ้าของที่ดินตามสัญญายอมความต่อศาล
แม้ยังไม่ได้รับโอนโฉนดก็ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินได้
คำพิพากษาศาลฎีกาที่
1214/2498 ผู้ทำสัญญาจะขายทรัพย์สินไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของทรัพย์สินอยู่ในขณะทำสัญญานั้นก็ได้
ถ้าหากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ไปโดยชำระราคาตามที่ตกลงกันได้สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1881/2540 ผู้ทำสัญญาจะซื้อขายที่ดินไม่จำต้องเป็นเจ้าของที่ดินในขณะทำสัญญาก็ได้
เพราะสาระสำคัญที่เป็นวัตถุประสงค์ของการซื้อขายก็คือให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลง หากผู้ขายสามารถจัดการให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์โดยชำระราคาตามที่ตกลงกันไว้
สัญญาจะซื้อขายนั้นก็ใช้ได้แล้ว ฉะนั้นการที่จำเลยไปที่สำนักงานที่ดินในวันนัดพร้อมกับ
ส. ผู้มีชื่อเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินและได้แสดงเจตนาว่าจะโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้แก่โจทก์ตามสัญญาแต่โจทก์เกี่ยงให้จำเลยรับโอนกรรมสิทธิ์จาก
ส.ก่อนแล้วจัดการโอนให้แก่โจทก์จึงไม่อาจตกลงกันได้ กรณีเช่นนี้แม้ว่าจำเลยจะไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินในวันนับโอนก็จะถือว่าจำเลยเป็นฝ่ายผิดสัญญาไม่ได้
(4) บุคคลอื่นซึ่งมีสิทธิขายได้ตามกฎหมาย เช่น
ผู้จัดการมรดก ผู้ใช้อำนาจปกครอง ผู้ปกครองและผู้อนุบาล เจ้าพนักงานบังคับคดี
เจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
ตัวแทนหรือผู้ได้รับมอบอำนาจให้จัดการแทนบุคคลดังกล่าว ย่อมมีอำนาจดำเนินการได้
แต่ต้องอยู่ภายในขอบเขตของการมอบอำนาจ
ตัวอย่าง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 462/2488 บิดาจะเอาที่ดินของบุตร์ไปทำสัญญาขายหรือทำสัญญาจะขาย
โดยไม่รับอนุญาตจากศาลไม่ได้ (มาตรา 1579 ห้ามไว้)
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 480/2489 มารดาขายที่ดินแทนเด็กตามลำพังนั้น ถ้าผู้ซื้อทราบอยู่แล้วว่าเด็กทั้งสองมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์นั้นด้วย
ผู้ซื้อจะยกเอาความสุจริตขึ้นต่อสู้ไม่ได้ ฝ่ายเด็กก็ขอให้เพิกถอนสัญญานั้นได้
8.หลักกฎหมายเรื่อง “ ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน
ตัวอย่าง
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1440/2479 ซื้อที่ดินจากผู้ไม่มีอำนาจขาย
แม้จะเป็นการซื้อโดยสุจริตผู้ซื้อก็หาได้กรรมสิทธิ์ไม่
กรณีเช่นนี้ผู้ซื้อย่อมมีอำนาจไปฟ้องคดีเรียกเอาเงินคืนจากผู้ขายได้
หมายเหตุ
มีข้อน่าสังเกตว่าหลักกฎหมายที่ว่า
“ ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน”
นั้นไม่มีปรากฏอยู่ในมาตราใดโดยเฉพาะ
หากเป็นสุภาษิตกฎหมายซึ่งควรถือว่าเป็นหลักกฎหมายทั่วไปตามมาตรา 4
แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ซึ่งบางครั้งศาลเอง ก็นำหลักและข้อยกเว้นของหลักดังกล่าวมาปรับโดยไม่ได้อ้างว่านำมาจากมาตราใดโดยเฉพาะ
ดังเช่น
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 353/2503 ถ้ามีการปลอมใบมอบอำนาจให้ทำการขายฝากที่ดิน
ผู้รับซื้อก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์
ผู้รับซื้อจะอ้างว่าเป็นผู้รับโอนโดยสุจริตไม่ได้ เพราะการโอนย่อมมีไม่ได้
(อ้างฎีกาที่ 1866/2484 การที่โจทก์ลงลายมือชื่อมอบอำนาจให้เขาเอาที่ดินมีโฉนดของตนไปทำการอย่างหนึ่งโดยไม่ได้กรอกข้อความในใบมอบอำนาจ
เขากลับยักยอกลายมือชื่อนั้นไปทำการขายฝากที่ดินเสีย เมื่อผู้ซื้อรับโอนโดยสุจริต
โจทก์จะอ้างความประมาทเลินเล่อของตนมาเพิกถอนนิติกรรมนั้น โดยอ้างว่านิติกรรมเป็นโมฆะหาได้ไม่สุจริตด้วยกันผู้ประมาทเลินเล่อย่อมเป็นผู้เสียเปรียบ
(อ้างฎีกาที่ 491/2482)
ข้อยกเว้นหลักกฎหมายเรื่อง“ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน”
ตามกฎหมายไทย
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ของไทย ยอมรับหลักกฎหมายเรื่อง “
ผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน”
แต่ได้บัญญัติข้อยกเว้นไว้เพื่อคุ้มครองบุคคลในบางกรณี
ซึ่งมีข้อที่น่าสังเกตว่าส่วนใหญ่แล้วผู้ได้รับความคุ้มครองมักเป็นผู้สุจริต คือ
ไม่รู้ถึงการโอนอันไม่มีสิทธินั้นและมักเป็นผู้เสียหายโดยตรง คือ
ได้เสียค่าตอบแทนการโอนนั้นด้วย เช่น
1
การรับโอนทรัพย์สินจากนิติกรรมซึ่งทำโดยมีเจตนลวง
มาตรา 155
บัญญัติว่า การแสดงเจตนาลวงโดยสมรู้กับคู่กรณีอีกฝ่ายหนึ่งเป็นโมฆะ
แต่จะยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้กระทำการโดยสุจริต
และต้องเสียหายจากการแสดงเจตนาลวงนั้นมิได้
2 การรับโอนทรัพย์สินจากตัวแทนเชิด
มาตรา 821 บัญญัติว่า บุคคลผู้ใดเชิดบุคคลอีกคนหนึ่งออกแสดงเป็นตัวแทนของตนก็ดีรู้แล้วยอมให้บุคคลอีกคนหนึ่งเชิดตัวเขาเองออกแสดงเป็นตัวแทนของตนก็ดี
ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดต่อบุคคลภายนอกผู้สุจริตเสมือนว่าบุคคลอีกคนหนึ่งนั้นเป็นตัวแทนของตน
3.การรับโอนทรัพย์สินโดยได้จดทะเบียนสิทธิแล้ว
มาตรา 1299 วรรค 2 บัญญัติว่า ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม
สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จดทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้
และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น
มิให้ยกขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและโดยสุจริต
และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
4.การรับโอนทรัพย์สินโดยการครอบครองไว้ก่อนผู้อื่น
มาตรา 1303 บัญญัติว่า ถ้าบุคคลหลายคนเรียกเอาสังหาริมทรัพย์เดียวกันโดยอาศัยหลักกรรมสิทธิ์ต่างกันไซร้
ท่านว่าทรัพย์สินตกอยู่ในครอบครองของบุคคลใด บุคคลนั้นมีสิทธิยิ่งกว่าบุคคลอื่นๆ
แต่ต้องได้ทรัพย์นั้นมาโดยมีค่าตอบแทนและได้การครอบครองโดยสุจริต
5. การรับโอนทรัพย์สินจากนิติกรรมอันเป็นโมฆียะ
มาตรา 1329 บัญญัติว่า สิทธิของบุคคลผู้ได้มาซึ่งทรัพย์สินโดยมีค่าตอบแทนและโดยสุจริตนั้น
ท่านว่ามิเสียไป
ถึงแม้ว่าผู้โอนทรัพย์สินให้จะได้ทรัพย์สินนั้นมาโดยนิติกรรมอันเป็นโมฆียะและนิติกรรมนั้นได้ถูกบอกล้างภายหลัง
6. การรับโอนทรัพย์สินจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลหรือเจ้าพนักงานพิทักษ์ทรัพย์
มาตรา 1330 บัญญัติว่า สิทธิของบุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินโดยสุจริตในการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล
หรือคำสั่งเจ้าพนักงานรักษาทรัพย์ในคดีล้มละลายนั้น ท่านว่ามิเสียไป
ถึงแม้ภายหลังจะพิสูจน์ได้ว่าทรัพย์สินนั้นมิใช่ของจำเลย หรือลูกหนี้โดยคำพิพากษา
หรือผู้ล้มละลาย
7. การรับโอนทรัพย์สินจากการขายทอดตลาด จากท้องตลาดหรือจากพ่อค้า
มาตรา 1332 บัญญัติว่า บุคคลผู้ซื้อทรัพย์สินมาโดยสุจริตในการขายทอดตลาดหรือในท้องตลาด
หรือจากพ่อค้าซึ่งขายของชนิดนั้น ไม่จำต้องคืนให้แก่เจ้าของแท้จริง
เว้นแต่เจ้าของจะชดใช้ราคาที่ซื้อมา
8. การรับโอนทรัพย์สินจากการซื้อขายที่ผู้ขายทำใบมอบอำนาจไว้ เช่น
กรณีที่เรียกกันว่า “ยักยอกลายมือชื่อ”
ดังคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6403/2540
ผลของการซื้อทรัพย์สินจากผู้ไม่มีสิทธิขาย
1.สัญญาซื้อขายย่อมเกิดขึ้นได้ตามมาตรา 453
ไม่ใช่ว่าซื้อทรัพย์สินจากผู้ไม่มีสิทธิแล้ว สัญญาจะไม่เกิดขึ้นเลย
2.ถ้าเป็นสัญญาจะซื้อจะขาย แม้ขณะทำสัญญา
ผู้ขายยังไม่ได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์
แต่ถ้าต่อมาผู้ขายได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์และผู้ขายก็อาจโอนกรรมสิทธิ์ต่อไปยังผู้ซื้อได้
3.
สัญญาซื้อขายซึ่งทำกับผู้ไม่มีสิทธิย่อมไม่ทำให้ผู้ซื้อได้กรรมสิทธิ์ใด ๆ
เว้นแต่จะเข้ากรณีได้ประโยชน์ตามข้อยกเว้นหลักกฎหมายที่ว่า
“ผู้รับโอนย่อมไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน”
4.ถึงแม้ผู้ซื้อจะไม่ได้กรรมสิทธิ์
แต่สัญญาซื้อขายก็เกิดขึ้นแล้วย่อมก่อให้เกิดบุคคลสิทธิอันใช้ยันต่อคู่สัญญาได้
กล่าวคือผู้ซื้ออาจเรียกให้ผู้ขายรับผิดเพราะการไม่อาจปฏิบัติตามสัญญาได้
9.ประเภทของข้อตกลงต่าง ๆ ในการซื้อขาย
กฎหมายได้กำหนด “ ประเภทของข้อตกลงต่าง
ๆ ในการซื้อขาย” อันแบ่งออกได้ดังต่อไปนี้
1.
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
2.สัญญาซื้อขายมีเงื่อนไข
3.สัญญาซื้อขายมีเงื่อนเวลา
4.สัญญาจะซื้อหรือจะขาย
5.คำมั่นจะซื้อหรือจะขาย
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
ความหมาย
มิใช่คำในประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
หากแต่เป็นคำที่นักกฎหมายเรียกชื่อจนติดปาก แท้จริงกฎหมายมาตรา 455 เรียกว่า
“สัญญาซื้อขายสำเร็จบริบูรณ์” สัญญาประเภทนี้ตามกฎหมายอังกฤษ
ที่ประเทศไทยใช้เป็นแม่บทสำคัญในการยกร่างกฎหมายลักษณะซื้อขายของไทยว่า “ absolute
sale “ โดยสรุป คือ
สัญญาซึ่งคู่สัญญาได้แสดงเจตนากันเสร็จสิ้นในทุกเรื่อง
และตกลงกันว่าไม่ต้องมีการทำอะไรเพิ่มเติมต่อไปอีก เรียกว่า There are no
other restrictions applied to the transfer other than the payment. หรือ Without any conditions beyond satisfaction of the purchase
price.
สาระสำคัญของสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด
(1) ทรัพย์สินที่ซื้อขายมีตัวตนอยู่แล้วแน่นอน (existing goods)
(2)
ผู้ขายมีสิทธิจะโอนกรรมสิทธิ์ไปยังผู้ซื้อได้ทันทีที่มีการตกลงทำสัญญากันโดยถูกต้องตามหลักเกณฑ์ของกฎหมาย
(3)ผู้ซื้อและผู้ขายได้ตกลงทำสัญญาซื้อขายจนเป็นการแน่นอนแล้ว
(4)สัญญาซื้อขายนั้นไม่มีเงื่อนไข เงือนเวลา ประวิงการโอนกรรมสิทธิ์
(5) แม้ผู้ซื้อจะยังไม่ได้ชำระราคาทรัพย์สิน หรือชำระแต่ยังไม่ครบถ้วน
และแม้ผู้ขายจะยังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์สินไปยังผู้ซื้อ ก็ไม่เป็นปัญหาแต่อย่างใด
เพราะในที่สุดก็ต้องมีการปฏิบัติการชำระหนี้อยู่นั่นเอง
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดต้องมีการชำระราคาและส่งมอบทรัพย์สินที่ซื้อขายกันก่อนหรือไม่
คำพิพากษาฎีกาที่ 1700/2527 เมื่อโจทก์จำเลยทำหนังสือสัญญาซื้อขายที่พิพาทและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แล้วการซื้อขายย่อมเสร็จเด็ดขาดกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายย่อมโอนไปยังผู้ซื้อในทันทีเมื่อได้ทำสัญญากันตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 458
การชำระราคาทรัพย์สินที่ขายเป็นเพียงข้อกำหนดของสัญญาเท่านั้น
หาใช่สาระสำคัญที่จะทำให้สัญญาซื้อขายไม่สมบูรณ์ไม่
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1235/2481 การชำระราคาไม่ใช่สาระสำคัญแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์ตามสัญญาซื้อขาย
ซื้อขายที่ดินกันแต่ยังหาได้ไปจดทะเบียนไม่ ผู้ขายกลับเอาที่ดินนั้นไปขายให้แก่ผู้อื่นซึ่งทราบถึงการซื้อขายรายเดิม
ดังนี้ ผู้ซื้อรายแรกเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนการซื้อขายรายหลังได้ เพราะเป็นผู้ที่อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อน
คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3601/2538 สัญญาซื้อขายที่ดินระหว่างโจทก์และจำเลยได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่และกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ซื้อขายกันได้โอนไปยังจำเลยแล้ว
แต่หากจำเลยยังชำระราคาที่ดินให้โจทก์ไม่ครบถ้วน ก็เป็นเรื่องที่จำเลย ไม่ชำระหนี้
โจทก์มีสิทธิกำหนดระยะเวลาพอสมควรแล้วบอกกล่าวให้จำเลยชำระราคาที่ยังค้างชำระให้โจทก์ภายในกำหนดระยะเวลานั้นได้
และถ้าจำเลยยังไม่ชำระ
โจทก์ย่อมมีสิทธิบอกเลิกสัญญาซื้อขายแก่จำเลยได้ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
มาตรา 387 และเมื่อโจทก์ได้ใช้สิทธิเลิกสัญญาแล้ว
โจทก์ย่อมมีสิทธิเรียกที่ดินคืนจากจำเลยตามมาตรา 391
สัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดต้องมีการโอนกรรมสิทธิ์โดยทันทีหรือไม่??
[1] Offer
An element required in the creation of an
enforceable contract. An offer is a proposal to enter into an agreement and
must express the intent of the person making the offer to form a contract, must
contain the essential terms -- including the price and subject matter of the
contract -- and must be communicated by the person making the offer. A legally
valid acceptance of the offer will create a binding contract.
[2]
Agreeing to the terms of an offer, thereby creating a contract. Acceptance has no legal effect until it is
communicated to the offeror.
[3]
สัญญาที่ผู้ตายต้องไปจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้แก่ผู้ร้องหลังจากออกโฉนดที่ดินแล้วเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขาย
หากที่ดินของผู้ตายต้องห้ามไม่ให้โอนตามประมวลกฎหมายที่ดิน
ทำให้ผู้ตายหลุดพ้นจากการชำระหนี้ ผู้ตายก็หามีสิทธิได้รับชำระราคาที่ดินตอบแทนไม่
จึงต้องคืนเงินราคาที่ดินแก่ผู้ร้อง เมื่อผู้ตายยังไม่ได้คืนเงิน
ย่อมถือได้ว่าผู้ร้องเป็นเจ้าหนี้ผู้มีส่วนได้เสียและมีสิทธิร้องขอให้ตั้งตนผู้จัดการมรดกได้
– คำพิพากษาฎีกาที่ 2526/2543
[4]
คำพิพากษาฎีกาที่
1235/2481 การชำระราคามิใช่สาระสำคัญแห่งการโอนกรรมสิทธิ์ตามสัญญาซื้อขาย
[5]
Ownership of property may be private, collective, or
common, and the property may be of objects, land/real
estate or intellectual property. Determining ownership in law
involves determining who has certain rights and duties over the property. These
rights and duties, sometimes called a "bundle of rights", can be
separated and held by different parties.
The process and mechanics of ownership are fairly complex: one
can gain, transfer, and lose ownership of property in a number of ways. To
acquire property one can purchase it with money, trade it for other property,
win it in a bet, receive it as a gift, inherit it, find it,
receive it as damages, earn
it by doing work or performing services, make it, or homestead it. One
can transfer or lose ownership of property by selling it for money, exchanging it for other property, giving it as a gift, misplacing it, or having it stripped from one's
ownership through legal means such as eviction, foreclosure, seizure, or taking.
Ownership is self-propagating in that the owner of any property will also own
the economic benefits of that property. [https://en.wikipedia.org/wiki/Ownership
]
[6]
In Civil law, real right refers to a right that is attached
to a thing rather than a person. Real rights include ownership, use, pledge,
usufruct, mortgage, habitation and predial servitude.
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น